Dostupnost bydlení měříme od ledna 2009. Data, která pro tento projekt potřebujeme mají tři parametry: první – cena bytů, druhý – čistý příjem domácnosti, třetí – cenová hladina hypotéky, průměrná úroková sazba.
V lednu 2009 dosahoval index dostupnosti bydlení 50,9 %, tedy domácnost vydala na bydlení v průměrném bytě více než polovinu svých čistých příjmů. Úroková sazba hypoték byla 5,62 % a cena bytu 2,11 mil. Kč. Tato hodnota 50,9 % zůstávala více než 12 let nepřekonána, až v květnu 2021 začal index růst nad hodnotu 50 %. To už byt stál 4,4 milionu a sazba hypotéky činila 2,31 %.
Přišly ale lepší časy. Zlatá dekáda dostupného bydlení pak byla v letech 2010 až 2020, kdy domácnosti na bydlení vydávaly 35 až 45 % svých čistých příjmů, cena bytu se držela pod 4 mil. Kč a za hypotéky se platilo v převážné části této dekády mezi 1,5 ž 3 %.
Vrchol nedostupnosti bydlení přišel v prosinci 2022 kdy index vystoupal na těžko uvěřitelných 71,2 %, sazby hypoték vyskočily na 6,3 % a ceny byly na průměru 4,7 mil. Kč.
V kontextu zlaté dekády jsou i současná čísla, kdy je index dostupnosti na hodnotě 59,4 % odpovědí na to, proč počet měsíčně poskytnutých hypoték roste tak pomalu. Bydlení prostě není dostupné pro širší spektrum domácností.
Kam se to posune, kde je nová „normála“ dostupnosti bydlení?
Pro tuto odpověď potřebujeme tušit predikci všech třech ukazatelů indexu. Pozitivní výhled můžeme očekávat u hypotečních úrokových sazeb, kde je předpoklad jejich poklesu. Letošní rok má kvartál za sebou a na jeho konec se dá dohlédnout, pracujeme s intervalem 4,5 až 5 % průměrné výše hypoteční sazby na konci roku. Stejně tak růst mezd, kde odhadujeme interval 5 – 6 % růstu. U nabídkových cen bytů o poklesu však nemůžeme letos hovořit, a právě tento parametr, který má v dostupnosti největší váhu bude působit negativně. Pracujeme s meziročním růstem 5 %, není však vyloučeno, že růst 5 % bude letos překonán. Tlačit nahoru ho bude růst poptávky a stálý nedostatek na straně nabídky nemovitostí. Shrnuto – letošní hodnota indexu dostupnosti bydlení sice klesne, ale s největší pravděpodobností ne pod 55 %.
Podíváme-li se o rok dál, pak můžeme očekávat pokles hypoték pod 4 %. Růst mezd bude pravděpodobně do 5 %, ale nabídková cena bytu vystoupá i při umírněném růstu těsně pod 5 mil. Kč. Při této kombinaci bychom se v příštím roce nedostali ani pod 50 %, tedy ani pod rekordní hodnotu z roku 2009. Bydlení tak s velkou pravděpodobností zůstane dál hůře dostupné a transfer části domácností do sektoru nájemného bydlení je zcela nevyhnutelný.
Nabídkové i realizační sazby setrvale klesají
V březnu docházelo k dalšímu oživení na hypotečním trhu a nemalou měrou k tomu přispěly klesající úrokové sazby. Průměrná nabídková sazba reprezentovaná Indexem GOFI klesla meziměsíčně o 0,19 p. b. na 5,38 %. V meziročním srovnání je pokles již 0,76 p. b. Dá se očekávat, že v dalších měsících budou nabídkové pokračovat v poklesu. Březnové snížení 2T reposazby se sice neprojevilo zásadním poklesem cen korunových swapů, ale prostor pro zlevňování si banky vytvořily již koncem minulého roku, kdy docházelo k výraznému snižování cen zdrojů. Dobrou zprávou z posledních dní je také uvolnění cenové politiky mBank.
Sestupný trend vidíme také u realizačních sazeb. Často se klienti dostávají se sazbou pod úroveň 5 %, což se projevuje i na Indexu GOFIREAL. Ten klesl v březnu o 0,1 p. b. na úroveň 5,46 %. V meziročním srovnání jsou reálné sazby níže o 0,47 p. b.
Ceny bytů stoupají, ale sazby dostupnost bydlení zlepšují
Výše zmíněný pokles úrokových sazeb podpořen nárůstem čistých příjmů domácností příznivě promlouvá do vývoje Indexu dostupnosti bydlení, ten se dostal pod šedesátiprocentní hranici – aktuálně 59,4 %. Zaznamenáváme tak znatelné meziroční i meziměsíční zlepšení. Je ovšem nutné podotknout, že je zde zcela znatelný trend v růstu cen bytů. Nárůst zaznamenáváme od loňského června a je za ním zejména zvyšující se poptávka po vlastním bydlení a klesající nabídka nemovitostí na trhu. Během posledních dvanácti měsíců se snížil počet nabízených bytů na realitních serverech o 17,7 %. Navíc se zdá, že tento trend od začátku letošního roku ještě více zesiluje.
Dostupnost bydlení sledujeme také v jednotlivých krajích. Za poslední měsíc pozorujeme zlepšení dostupnosti bydlení v Hlavním městě Praze, v Jihočeském kraji, v Jihomoravském kraji a v Kraji Vysočina. K mírnému zhoršené naopak došlo v kraji Plzeňském, Ústeckém a Libereckém.
Index návratnosti investice do bydlení abstrahuje od vývoje úrokových sazeb a projevuje se to v jeho růstu od začátku tohoto roku. Aktuální hodnota indexů je 7,27 a ukazuje nám, kolik ročních čistých příjmů domácností musí být vynaloženo na pořízení vlastního bytu.
Březnová produkce by měla pokračovat v trendu růstu
Hypoteční trh v únoru meziměsíčně vzrostl, a to z 12 mld. Kč na 14,7 mld. Kč. V únoru se první měsíc letošního roku poskytlo více jak 4 tisíce hypoték, konkrétně banky uzavřely 4556 hypotečních obchodů. V loňském roce se hypotéky dostaly na měsíční produkci nad 4 tis. kusů až v červnu.
V březnu by se mohl počet přiblížit pěti tisícům, či tuto hranici překonat. Dle našich předběžných odhadů by se objem poskytnutých hypoték mohl pohybovat mezi 15 až 17 mld. Kč (objem je za banky). Pokud srovnáváme počty hypoték, pak je patrné, že trh oživuje velmi pozvolna, hranice měsíčního počtu hypoték pod 5 tisíc kusů nepřekračujeme už od poloviny roku 2022.
Autor: Libor Vojta Ostatek, Petr Polák
Zveřejňuje hypoexpert ve spolupráci se společnostmi Golem Finance a Broker Trust.
Další zdroje informací: RealityČechy.cz, Český statistický úřad, Česná národní banka, Česká bankovní asociace
