Příznivá prognóza vývoje letošního roku vychází z očekávání, které jsme definovali v lednovém Hyporadaru.
Co nás zaskočilo v únorových datech je právě jeden z parametrů, který je klíčový, a to jsou ceny nemovitostí. Ceny, za které se inzerují byty a kde měříme dlouhodobě měsíční vývoj, vzrostly v únoru meziměsíčně o 1,6 %. Naše očekávání na začátku roku bylo, že průměrná nabídková cena bytu bude v 1. kvartálu oscilovat okolo hodnoty 4,5 mil. Kč. Únorové navýšení na 4,58 mil. Kč může naznačit, že nabídkové ceny v očekávání oživení porostou větší dynamikou. Na odpověď je ještě příliš brzy, potřebujeme více dat. Zarážející však je relativně malá nabídka na realitním trhu. Na inzertních serverech se nabízí aktuálně 30 % bytů oproti situaci vrcholné nabídky (100 % v letech 2010 až 2012). Vezmeme-li v úvahu fakt, že se začíná realizovat odložená poptávka z minulých dvou let, můžeme se dostat do situace, kdy nemovitosti budou ubývat a tlak na cenu se začne enormně zvyšovat. Jeden z možných scénářů tak může přinést návrat pomyslného bumerangu, kdy se opět vrátíme do spirály růstu cen nemovitostí. Tím bodem obratu by letošní rok mohl být a jakmile hypoteční sazby poklesnou pod 4 %, bude to ten hlavní driver tohoto scénáře. To by mohlo nastat už na začátku roku 2026. Předpokladem je pozitivní výhled ekonomiky domácností.
Letošní rok by měl být rokem obratu v rezidenční výstavbě. Ta zažívá nebývalý útlum. Její procentuální podíl na objemech vloni poskytnutých hypoték se snižoval zhruba od poloviny roku z úrovně kolem 15 % na 10,7 % v prosinci. Důvody tohoto poklesu jsou především v setrvačnosti inflačního dopadu, kdy výrazně zdražovaly ceny stavebních materiálů, to se potkalo se skokovým zdražením hypoték a negativním sentimentem domácností. Letos by mělo tedy dojít k postupnému obratu tohoto trendu, a především drobní stavitelé by mohli oživit či rozeběhnout své projekty.
Game changer – náhrada účelně vynaložených nákladů
Asymetrie, kterou přinesla novela Zákona o spotřebitelském úvěru se začíná projevovat v praxi nastavením struktury cenotvorby. Nízká náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou před koncem roku schválil parlament (0,25 % za každý rok do konce fixace, maximálně však 1 %) nepokryje zdaleka ztráty bank, zejména pokud je úvěr splacen v ranném začátku fixačního období.
Banky změnu avizovaly v průběhu projednávání novely a nyní začaly reagovat. Některé z bank ruší fixace nad 5 let, jiné je naceňují znatelně výše. Vidíme reálné, že se v letošním roce dočkáme návratu variabilních hypotečních sazeb. Struktura fixací se doslova proměnila, během druhé poloviny loňského roku ustoupil pětiletý fix ze své letité dominantní pozice a roli dominance převzal fix na 3 roky, který je aktuálně zastoupen ve výši 72 % podílu, zatímco pětiletky mají podíl 23 %. Trend zkracování fixací vidíme jako nevratný a bude dle našeho odhadu sílit.
Únor potvrzuje sestupný trend úrokových sazeb
Během února pokračoval relativně strmý pokles nabídkových úrokových sazeb, který jsme zaznamenali už zkraje roku. Česká národní banka začátkem února snížila dvoutýdenní reposazbu už na 6,25 %, což znamenalo další zásadní impuls ke zlevňování. Nabídkové sazby meziměsíčně poklesly o 0,11 p. b. na hodnotu 5,76 %. Stále více se však setkáváme i s nabídkami pod pětiprocentní hranicí. V meziročním srovnání činil pokles již 0,4 p. b.
Podobný pokles vidíme také u reálných sazeb, které sledujeme ve spolupráci se společností Golem Finance. Hypoteční experti této společnosti sjednávali únorové úvěry s průměrnou úrokovou sazbu 5,56 %, což je o 0,1 p. b. méně než v lednu. Meziročně je pokles o něco vyšší, a to 0,42 p. b. Odchylka od nabídkových sazeb se stále pohybuje kolem dvou desetin.
Rostoucí ceny bytů nepříznivě promlouvají do dostupnosti bydlení
Zatímco na přelomu roku se dostupnost bydlení zlepšovala díky klesajícím sazbám a nevelkým pohybům cen na realitních serverech, únor přináší změnu trendu. Nabídkové ceny bytů zaznamenaly relativně velký meziměsíční nárůst o 1,6 % a meziročně dokonce již o 6,1 %. Index dostupnosti bydlení si tak pohoršil na hodnotu 60,9 %. Je to sice méně než před rokem, ale meziměsíčně se jedná o první nárůst od loňského října.
Index návratnosti již svou loňskou úroveň dorovnal a evidujeme ho ve výši 7,21. Meziměsíčně tak vzrostl o 1 %. Index návratnosti abstrahuje od vlivu úrokových sazeb, jejichž pokles má pozitivní vliv na Index dostupnosti bydlení.
Vývoj sledujeme také v jednotlivých regionech, a ne všude pozorujeme zhoršení dostupnosti bydlení. Nejlépe si vedl kraj Královéhradecký a Liberecký, kde evidujeme znatelný pokles nabídkových cen bytů. K mírnému zlepšení došlo také v Praze a Jihočeském kraji. Na opačné straně se z tohoto pohledu nachází Zlínský, Olomoucký a Karlovarský kraj.
Únorová produkce by měla přinést lepší čísla
Hypoteční trh v lednu přinesl snížení produkce, které bylo z velké části dáno sezónními vlivy. V únoru se tak dá očekávat oživení i s ohledem na klesající úrokové sazby a obecně výhledy ekonomiky do dalšího průběhu roku. Dle našich předběžných odhadů by se objem poskytnutých hypoték měl pohybovat mezi 13 a 15 mld. Kč (objem je za banky). Opět by se jednalo o zásadní meziroční nárůst, tentokrát v rozmezí 80 – 110 %. Zároveň je však nutné podotknout, že jsou tyto nárůsty dány zejména slabšími výkony ze začátku loňského roku. Ve srovnání s předchozími lety má hypoteční trh stále co dohánět. Například v rekordním roce 2021 bylo v únoru sjednáno v hypotékách přes 32 mld. Kč.
Produkce hypoték jen s mírným poklesem
Předběžná čísla z trhu financování bydlení naznačují, že se ani letos v lednu jsme se nevyhnuli meziměsíčnímu poklesu produkce. Ten zaznamenáváme pravidelně a je dán sezónními vlivy přelomu roku. Náš odhad ukazuje, že by tentokrát nemusel být propad tak markantní. Objem 13,5 mld. Kč by zároveň znamenal výrazný meziroční posun, ale to zejména kvůli podprůměrnému začátku loňského roku, který byl nejslabší od roku 2011.
Vše naznačuje, že na prahu roku 2024 trh financování bydlení oživuje a není to jen zásluhou klesajících úrokových sazeb, ale třeba i zmíněným zrušením limitu DTI nebo zlepšující se situací domácností.
Autor: Libor Vojta Ostatek, Petr Polák
Zveřejňuje hypoexpert ve spolupráci se společnostmi Golem Finance a Broker Trust.
Další zdroje informací: RealityČechy.cz, Český statistický úřad, Česná národní banka, Česká bankovní asociace
