Rok 2024 přinese oživení

Začátkem roku se tradičně zaměřujeme na predikce a očekávání, které vůči novému roku máme. Nejinak tomu bylo i v lednu. Letošní rok bude ve financování bydlení důležitý z pohledu několika klíčových očekávání: 

• Znatelně se zlepšuje ekonomická situace domácností. Inflace výrazně poklesla a přelom roku nepřinesl v minulosti tradiční nárůst cen. Po delší době se reálné mzdy vrátí k růstu, a to otevře větší prostor pro měsíční splátku úvěru.
• V platnosti zůstává pouze jeden ze tří regulatorních limitů ČNB, kdy od začátku ledna bylo deaktivováno DTI a v polovině roku DSTI. To znamená více možností pro rodiny s vyšším příjmem a pomůže to trhu s dražšími nemovitostmi.
• Zlepšuje se sentiment spotřebitelů a s tím bude i větší ochota investovat do nemovitostí. Nemovitostní trh podle všeho má svůj pokles pomalu za sebou a přejde letos do stagnace. Některé nemovitosti začnou pomalu růst, tento trend už vidíme v nabídkových cenách a vzhledem k omezené nabídce nemovitostí na trhu není na co čekat.
• Novou éru letos zahajují stavební spořitelny. Jejich provázání s dotačními programy a poskytování úvěrů v segmentu udržitelného bydlení přináší novou příležitost.
• Velmi markantní změnu přináší pokles úrokových sazeb, který, jak uvádíme v tomto Hyporadaru nabírá na dynamice.

Letos dojde k oživení financování bydlení, a to ve všech klíčových segmentech – u prvonabyvatelů i u takzvaných movers (tedy klientů, kteří si pořizují druhé nebo lepší bydlení) pomůžou jak nižší sazby, tak deaktivace zmíněných dvou limitů ČNB. Investorům (tedy segment Buy to let) bude lépe v mnohých regionech vycházet rentabilita investice. V segmentu vylepšování bydlení a udržitelného bydlení zafungují dotační programy. V neposlední řadě dojde ke snížení výnosu na spořících účtech a domácnosti začnou tyto zdroje přesouvat do nemovitostí v kombinaci s hypotékami. Celý trh financování bydlení poroste meziročně v nových hypotékách nejméně o 20 %.

Hrozba jménem předčasné splacení

Velkou neznámou je pro nás vývoj hypotečního portfolia uzavřených či refixovaných hypoték v období od jara 2022 až dosud, kdy jsou úvěry fixované s vysokými úrokovými sazbami, od 5,5 % výše. Díky velmi asymetrické novele Zákona o spotřebitelském úvěru platí redukovaný limit náhrady (maximálně 1 %), kdy banka může tuto náhradu požadovat po dlužníkovi. Jde o situace předčasného splacení úvěru mimo zákonem definované situace, tedy zjednodušeně kdykoli v období platnosti fixace úrokové sazby. Tento dopad může být v případě prudkého poklesu sazeb velmi citelný, banky tak můžou realizovat vysoké ztráty. 

Scénář dynamického poklesu nevylučuje ani ČNB, která bude tento měsíc o sazbách rozhodovat. Finanční trh je do značné míry v očekávání svižného poklesu a podle nás platí, že budou klesat především krátké zdroje, tedy do délky 1 roku. U tříletých swapů by mělo k poklesu rovněž dojít, dynamika bude však menší.

Leden přinesl největší pokles sazeb za poslední rok

Úrokové sazby v lednu zaznamenaly zásadní pokles. Impulzem bylo mimo jiné také prosincové snížení dvoutýdenní reposazby Českou národní bankou o čtvrt procentního bodu. Banky začaly reagovat již z kraje nového roku a aktivita během měsíce nijak zásadně nepolevila. U nabídkových sazeb (Index GOFI 70) došlo k meziměsíčnímu poklesu o 1,1 p. b. na hodnotu 5,87 %. Nejnižší úrokové sazby je však možné sjednat i pod pětiprocentní hranicí. Ve srovnání s loňským startem roku jsou sazby v průměru o 0,35 p. b. nižší.

Podobný vývoj vidíme také u reálných sazeb, které sledujeme ve spolupráci se společností Golem Finance. Hypoteční experti této společnosti sjednávali lednové úvěry za průměrnou úrokovou sazbu 5,66 %. To je 1,5 p. b. méně než v prosinci minulého roku a o 0,4 p. b. méně než v lednu 2023. Dlouhodobě pozorujeme, že reálné sazby se pohybují zhruba 0,2 p. b. pod úrovní sazeb nabízených bankami.

Dostupnost bydlení se zlepšuje třetí měsíc v řadě

Index dostupnosti bydlení vykazuje nižší hodnoty již od listopadu a blíží se ke svým minimům z loňského roku. Za měsíc leden vidíme hodnotu indexu 61,4 %, což je o 6 desetin procentního bodu méně než v předchozím období. Pro klienty je tedy dobrá zpráva, že podíl splátky hypotéky na příjmech domácnosti se snižuje. Za zlepšením situace jsou zejména klesající úrokové sazby.

Situace je však zásadně odlišná ve jednotlivých regione ČR. Zatímco v Ústeckém kraji stačí na splátku bytu 26 % průměrného čistého peněžního příjmu domácnosti, v Praze je to více než trojnásobek (86 %).

Druhý z indexů, Index návratnosti, vyjadřuje, kolik ročních peněžních příjmů domácnosti je potřeba ke splacení ceny průměrného bytu, pokud neuvažujeme jiné výdaje. Tento index se pohybuje na stejné úrovní už od zmiňovaného listopadu (7,22). Znamená to, že zaznamenáváme růst cen bytů, který je však kompenzován nárůstem čistých peněžních příjmů domácností.

Produkce hypoték jen s mírným poklesem

Předběžná čísla z trhu financování bydlení naznačují, že se ani letos v lednu jsme se nevyhnuli meziměsíčnímu poklesu produkce. Ten zaznamenáváme pravidelně a je dán sezónními vlivy přelomu roku. Náš odhad ukazuje, že by tentokrát nemusel být propad tak markantní.  Objem 13,5 mld. Kč by zároveň znamenal výrazný meziroční posun, ale to zejména kvůli podprůměrnému začátku loňského roku, který byl nejslabší od roku 2011.

Vše naznačuje, že na prahu roku 2024 trh financování bydlení oživuje a není to jen zásluhou klesajících úrokových sazeb, ale třeba i zmíněným zrušením limitu DTI nebo zlepšující se situací domácností.

Autor: Libor Vojta Ostatek, Petr Polák

Zveřejňuje hypoexpert ve spolupráci se společnostmi Golem Finance a Broker Trust.

Další zdroje informací: RealityČechy.cz, Český statistický úřad, Česná národní banka, Česká bankovní asociace