Slovníček pojmů

100% hypotéka

Hypotéka pokrývající celou hodnotu nemovitosti, kterou dáte bance jako zástavu. V tuto chvíli však 100% financování banky standardně nenabízejí. Důvodem je doporučení ČNB, která prakticky tento typ hypoték zakázala poskytovat. Maximem je nyní 90 % hodnoty nemovitosti (LTV).

Americká hypotéka

Hypotéka, u které můžete použít prostředky na cokoli. Jedná se v podstatě o formu spotřebitelského úvěru, zajištěného nemovitostí. Banka nechce doložit, na co jste prostředky použili.

Anuitní splátka

Anuitní splátka se vyznačuje tím, že se v průběhu splácení (v dané fixační periodě) nemění, je konstantní. Splátka v sobě obsahuje část jistiny i část úroku. Klient takovou splátkou snižuje svůj závazek (umořuje svůj dluh) vůči bance a zároveň splácí smluvně dohodnutý úrok.

Běžný účet

je dokument, na kterém banka eviduje peněžní příjmy a výdaje svého klienta.

Bonita

Termín, který označuje schopnost klienta splácet své závazky. Jinými slovy – banka posuzuje příjmy a výdaje klienta. Každá banka má svá kritéria. V některých případech se bonita posuzuje i podle historie splácení předchozích úvěrů.

Bytový dům

je stavba s převažující funkcí bydlení.

Čerpání

Čerpání je převod prostředků, které jsou smluvně přislíbeny úvěrovou smlouvou. K čerpání hypotéky dochází po splnění smluvně stanovených podmínek (např. pojištění nemovitosti a vinkulace pojistky, vklad zástavy, atd.). Technicky se úvěr čerpá v tom okamžiku, kdy banka posílá prostředky na účet klienta, prodávajícího, apod. Tranše je každé jednotlivé čerpání úvěru. Čerpání probíhá buď jednorázově, nebo v několika tranších např. u výstavby (na pozemek, na hrubou stavbu, atd.), to znamená po několika částech.

Efektivní úroková sazba

je úroková sazba, která vyjadřuje v procentech poměr skutečného, efektivně zaplaceného úroku k jistině. Při určení jistiny v případě hypotečního úvěru se od smluvně dohodnuté částky úvěru obvykle odečítají poplatky, které jsou s poskytnutím úvěru a jeho správou spojeny. Efektivní úroková míra pak vychází o něco vyšší, než úroková sazba v smlouvě úrokové.

Fixace

Doba, po kterou se klientovi nemění úroková sazba. Fixaci klient volí při podání žádosti o úvěr, banky nabízejí pro různé fixace různé úrokové sazby. Nejkratší fixace je 1 rok, nejdelší až na celou dobu splácení hypotéky. Po skončení fixace úrokové sazby banka klientovi nabízí novou úrokovou sazbu.

Fixní úroková sazba

Úroková sazba, která je nabízena s určitou fixací (např. 3 roky, 5 let) a která je po dobu této fixace neměnná.

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám. Jeho splacení, včetně příslušenství (úrok a poplatky), je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Nemovitost, kterou bude úvěr zajištěn, se musí nacházet na území ČR, jiného členského státu EU nebo státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Ovšem většina bank trvá na tom, aby se nemovitost v zástavě nacházela pouze na území ČR.

Hypotéka bez příjmu (hypotéka bez dokládání příjmů)

Typ hypotečního úvěru, u kterého není nutné doložit bance výši příjmů. Klient příjmy samozřejmě mít musí, u tohoto typu hypotéky je ale nemusí dokládat standardním způsobem. U většiny bank klient pouze podepisuje čestné prohlášení, že má prostředky na splácení hypotečního úvěru. Tento typ úvěru se již v praxi neposkytuje.

Jistina

Jistinou úvěru je částka, kterou si klient od banky půjčí a splácí (bez započítání úroků). Nesplacenou jistinou je zbývající část úvěru, kterou dlužník věřiteli ještě neuhradil. Jistinu nesnižují splátky úroků ani úhrada poplatků.

Jmenovitá hodnota

Hodnota uvedená v textu názvu cenného papíru v příslušné měně

Katastrální úřad

Instituce, která je pověřená vedením katastru nemovitostí.

Katastr nemovitostí

veřejný seznam, který obsahuje údaje o nemovitostech zahrnující jejich popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru nemovitostí je evidence vlastnických a jiných věcných práv k těmto nemovitostem.

Konsolidace

V oblasti úvěrů mluvíme o sloučení více úvěru do jednoho, čímž dochází ke snížení měsíční splátky.

Likvidita

Je schopnost objektu fungovat jako kupní a platební prostředek.

List vlastnictví (LV, výpis z katastru nemovitostí)

Veřejná listina, která obsahuje soupis nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní vlastník. Prokazuje se jím vlastnictví nemovitosti a zároveň obsahuje informace, které jsou s danou nemovitostí spojeny (např. věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo atd.). Lze ho získat na katastru nemovitostí, případně na místech Czech Point.

LTV (loan-to-value ratio)

Zkratka vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Pokud říkáme, že banka poskytuje např. 85% hypotéky, znamená to, že vám banka půjčí úvěr ve výši 85% hodnoty nemovitosti (dle odhadu ceny nemovitosti akceptovaného bankou).

Obvyklá cena budoucí

Je pravděpodobná cena nemovitosti po její dostavbě, kterou stanoví banka při oceňování zastavované nemovitosti.

Nominální hodnota

Viz jmenovitá hodnota.

Obratová hypotéka

Hypotéka, u které lze využít pro posouzení bonity příjmy z obratu klienta – podnikatele, popř. i příjmy z obratu společnosti klienta.

Obvyklá cena

1. cena, za kterou se obvykle prodává stejné nebo srovnatelné zboží v době uzavření smlouvy za smluvních podmínek obdobných obsahu dané smlouvy. 2. cena, kterou stanoví hypoteční banka při oceňování zastavované nemovitosti.

Odhad, ocenění nemovitosti

Dokument vypracovaný odborníkem – autorizovaným odhadcem banky, který obsahuje současnou cenu nemovitosti, u výstavby/rekonstrukce budoucí cenu nemovitosti, příp. cenu minimální v rekonstrukci. Odhad dále obsahuje informaci, zda se jedná o vhodnou nemovitost k zajištění úvěru. Odhad vypracovaný externím znalcem banky pak zpravidla podléhá kontrole pracovníkem banky, tzv. supervizi, kdy je stanovena výsledná zástavní hodnota nemovitosti, na základě které banka poskytne určitou výši úvěru.

Offsetová hypotéka (Hypotéka se zápočtem úspor)

Je spojena s vkladovým účtem. Úroky z hypotéky jsou vypočítávány pouze z rozdílu mezi nesplacenou částí úvěru a měsíčním zůstatkem na účtu, který je s hypotékou spojený. Čím více máte peněz na svém účtu, tím je nižší efektivní úroková sazba, a tedy i měsíční splátka.

Odložená splátka jistiny

Klient splácí bance pouze úrok. Jistinu splatí v předem dohodnutých termínech z výnosů stavebního spoření, životního pojištění, investic apod. Sjednání tohoto produktu vyžaduje poradu s naším odborníkem, který objektivně posoudí výhodnost tohoto produktu.

P.a. (per annum)

Zkratka, která se používá pro označení úrokové sazby za jeden rok.

PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate)

Pražská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o sazbu, za kterou si banky na českém trhu mezi sebou půjčují peníze.

Progresivní splátka

Splátka, která s počtem splátek postupně narůstá. V podstatě se jedná o rostoucí splátku.

Předhypoteční úvěr

Je úvěr, který dočasně není zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Do termínu stanoveného v úvěrové smlouvě musí být úvěr přeměněn na úvěr hypoteční, tj. zřízeno zástavní právo k nemovitosti. V případě, že zástavní právo není ve stanovené lhůtě zřízeno, předhypoteční úvěr musí být splacen.

Převod vlastnictví k nemovitosti

Smluvní převedení nemovitosti do vlastnictví jiné osoby, ať už za úplatu nebo bezúplatně/darováním na základě písemné smlouvy.

Refinancování

Splacení původní hypotéky nově poskytnutou hypotékou. Nejčastěji se tak děje k datu skončení fixace úrokové sazby, důvodem k přechodu k nové bance je zejména snížení úrokové sazby hypotéky, případně nespokojenost klienta se stávající bankou.

Refixace hypotéky

Ověření úvěruschopnosti klienta, při kterém banka hodnotí všechna možná finanční i nefinanční kritéria, která by mohla ovlivnit (ne)splácení hypotéky. Hodnotí zejména výši příjmů a výdajů klienta v návaznosti na parametry hypotéky (výše, splatnost, měsíční splátka), dále typ klienta (věk, zaměstnání, věk, stav, často i region) a další. Posuzuje též klienta podle informací z úvěrových registrů.

Solventnost

Je schopnost hradit své závazky.

Splátka

Je pravidelná platba, kterou dlužník splácí svůj závazek. Obvykle se skládá ze splácení jistiny a úroku.

Splátkový plán

Časový rozvrh splácení poskytnutého úvěru. Stanoví, kdy je dlužník povinen splatit úrok a úmor.

Tranše

Tranše je objem prostředků z úvěru, jehož uvolnění je svázáno se splněním podmínek uvedených v úvěrové smlouvě. Každá tranše může být čerpána jednorázově nebo v několika částkách, např. u výstavby, rekonstrukce apod.

Tržní cena

Je cena, za kterou se nemovitost skutečně prodává a kupuje na nemovitostním trhu.

Tržní hodnota

Cena, za kterou se cenný papír na finančních trzích prodává nebo kupuje.

Ukazatel DSTI

(debt service-to-income) poměr průměrných ročních výdajů vyplývajících z výše celkového zadlužení klienta (tj. součet splátek všech dluhů klienta) a výše ročních příjmů po zdanění. Dle Doporučení ČNB by ukazatel DSTI neměl překročit hodnotu 45%.

Ukazatel DTI

(debt-to-income) – poměr výše celkového zadlužení klienta včetně požadovaného úvěru (tj. součet zůstatků všech dluhů klienta) a výše ročních příjmů po zdanění. Dle Doporučení ČNB by ukazatel DTI neměl překročit hodnotu 9.

Umořování

Je způsob splácení jistiny hypotečního úvěru. Může jít o splácení anuitou, kde se podíl splátky jistiny v čase zvyšuje, nebo o splácení stále stejnou částkou.

Úmor

Měsíční splátka jistiny. Celková měsíční splátka se skládá ze splátky úroku a úmoru.

Úročení

Je výpočet a účtování úroku.

Úročitel

Je úroková sazba, kdy se úrok počítá formou přirážky k jistině.

Úroková míra

Je procentní poměr úroku k jistině.

Úvěr

Je suma prostředků, které věřitel dočasně předal dlužníkovi s podmínkou, že po uplynutí dohodnuté lhůty mu je musí vrátit zpět.

Úvěrové registry (bankovní registry, BRKI/NRKI, SOLUS)

Banky hodnotí klienta rovněž na základě informací z úvěrových registrů, do kterých na druhé straně samy přispívají. Zapisují do nich informace o úvěrech klienta (spotřebitelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty, hypotéky atd.) a o průběhu jejich splácení. Úvěrové registry obsahují negativní i pozitivní informace o úvěrech klienta, a především o splátkové disciplíně klienta. Rozlišujeme je na bankovní (BRKI – banky, stavební spořitelny) a nebankovní (NRKI – leasingové společnosti, společnosti splátkového prodeje). Dalším registrem je SOLUS, kam přispívají mimo banky, splátkové společnosti, leasingové společnosti i mobilní operátoři.

Úvěrová smlouva

Je smluvní dokument, kterým se banka jako věřitel zavazuje, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky. Dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky.

Úvěrové zdroje

Jsou peněžní zdroje, které veřejnost svěřuje bankám do správy a k jejich dočasnému využití formou vkladů na běžné nebo vkladové účty, nákupem dluhopisů apod.

Úvěrový účet

Je účet, na kterém banka eviduje průběh čerpání a splácení úvěru.

Variabilní sazba (floatová, plovoucí)

Úroková sazba, která nemá období fixace, ale je vázána na pohyblivou referenční sazbu (PRIBOR). Ta se může měnit podle toho, na který typ mezibankovní úrokové sazby (PRIBOR) je navázána. Variabilní sazba je nejčastěji navázána na jednoměsíční PRIBOR, ke kterému banka přidává svou rizikovou a obchodní marži a vytváří tak souhrnnou sazbu pro klienta. Riziková a obchodní marže může být sjednána na určité období nebo neměnná po celou dobu splácení hypotéky.

Věcné břemeno

Je omezení práv vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen se něčeho vzdát, něco konat nebo strpět.

Vinkulovaný vklad

Je vklad, jehož použití je omezeno ve prospěch třetí osoby.

Vklad do katastru nemovitostí

Je zápis vlastnického práva/zástavního práva/práva odpovídajícího věcnému břemenu k nemovitostem do katastru nemovitostí.

Rodinný dům

Je stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví.

Zástava (zajištění, zástavní právo)

Zástavní právo, které zajišťuje pohledávku banky za klientem na základě zástavní smlouvy k nemovitosti. Hypoteční úvěr je nutné zajistit zástavním právem k nemovitosti. Zástavní právo může platně zřídit pouze aktuální vlastník nemovitosti.

Zástavní hodnota nemovitosti

Bankou stanovená hodnota nemovitosti. Odhad vypracovaný externím odhadcem zpravidla podléhá kontrole pracovníka banky tzv. supervizi. Ten výši odhadu buď potvrdí, nebo upraví (zpravidla poníží) a stanoví zástavní hodnotu nemovitosti, na základě které teprve lze určit maximální výši úvěru.

Zástavní hypoteční list

Je dluhopis, jehož jmenovitá hodnota, včetně úroků, je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů.

Zástavní právo

Zajištění pohledávky tím, že v případě jejich řádného a včasného nesplnění je zástavní věřitel oprávněný domáhat se uspokojení z věci zastavené, vzniká na základě zástavní smlouvy nebo ze zákona.

Zástavní věřitel

Věřitel, jehož pohledávka je vůči dlužníkovi zajištěna zástavním právem.