ČNB snížila sazby, hypotéky budou levnější!

Headliny, které čteme posledního půl roku pravidelně: ČNB snížila úrokové sazby, Úroky klesnou u spoření i u hypoték, Hypotéky zlevní… O kolik zlevní hypotéky? Nejdříve se přes rok nic nedělo (1H2022 až 1H2023), sazby byly zamrzlé. Pak, vloni na podzim, nastalo období očekávání jejich snižování a od prosince slýcháme tuto mantru v pravidelných termínech po rozhodnutí rady ČNB. Jenže, tentokrát to bude jinak. Hypotéky nejenom že nezlevní, ale dostávají se „pod tlak“ a zlevňovat se vůbec nemusí. Některé banky, které reagují operativně na vývoj ceny peněz (úrokových swapů) už dokonce zdražily, a ne jednou.  

Co se v dubnu událo, že na začátku května ČNB snižuje o nezanedbatelných 50 bps a ceny hypoték v lepším případě stagnují? 

Ceny zdrojů (úrokových swapů) se dostaly na maxima letošního roku, kde se poslední tři týdny drží. Týká se to především delších fixací, tříletou počínaje. Aktuální ceny těchto swapů jsou na úrovni cen z přelomu listopadu a prosince loňského roku. To však byla cenová hladina hypoték o 50 bps výše. Mantra o ČNB a jejich vlivu na cenu hypoték je už v médiích zakořeněná téměř dvacet let. Pravda je, že jsou období, kdy platí prakticky 100 %, a to především při zvyšování úrokových sazeb. Při snižování, pak platí jen dočasně, a to především v úvodní fázi uvolnění a zlevňování základních sazeb ČNB. Tuto fázi však máme zjevně za sebou. Pravda je, že věc je tak komplexní a složitá, že média nemohou toto rozeznat. Dělá to problém i vysoce odborným týmům. I sama ČNB aktuálně revidovala svoje očekávání a ohledně dalšího poklesu sazeb přeřadila více do opatrnějšího módu.   

Jak to tedy se sazbami bude ve druhém kvartálu a dál?

Aktuální snížení sazeb ČNB (2.5.2024) se dle našeho názoru na úrocích hypoték v příštích týdnech projeví zejména u krátkých sazeb, a to především u fixace na 1 rok. Levnější budou také tzv. variabilní sazby, které jsou navázány na sazbu PRIBOR.  U fixací delších, a to počínaje tříletou fixací dle našeho odhadu nyní k poklesu nedojde, neboť cena výše zmíněných zdrojů osciluje poslední týdny na maximech letošního roku a krok snížení úrokové sazby ČNB tento trh přímo neovlivňuje, jak jsme uvedli výše.  

Hypoteční sazby letos budou velmi pravděpodobně klesat dál, tempo se však přibrzdí. Jestliže máme nyní průměrnou hypoteční sazbu 5,19 % (zdroj ČBA, hodnota za březen), tak očekáváme, že se za květen a červen přiblížíme hranici 5 % a je možné, že v polovině roku se budeme pohybovat i pod ní, někde v rozmezí 4,8 – 5,0 %. Toto bychom však považovali spíše za více optimistickou předpověď a vliv setrvačnosti rozjednaných hypoték. Každopádně tempo poklesu hypotečních sazeb oproti únoru a březnu výrazně zpomalí, ne-li na chvíli zamrzne.  

Nabídkové sazby stagnují, realizační zaznamenávají rekordní pokles

V posledních týdnech nevidíme tak časté snižování nabídkových úrokových sazeb, což se projevuje ve stagnaci Indexu GOFI, který průměrné nabídkové ceny dlouhodobě monitoruje. Za měsíc duben je jeho hodnota 5,40 %, což je o 0,02 p. b. více než v březnu. V meziročním srovnání je index o 0,72 p. b. níže. Za aktuálním vývojem je zejména nestabilní cena zdrojů, která se pohybuje kolem maxim letošního roku a zejména u dlouhodobých swapů je budoucí vývoj nejistý.

Realizační ceny sledujeme prostřednictvím indexu GOFIREAL, jehož hodnota meziměsíčně klesla na 5,23 % (o 0,23 p. b. meziměsíčně a 0,76 p. b. meziročně). Je zde patrné, že se snižování úrokových sazeb propisuje do indexu se zpožděním. Z toho důvod

Ceny bytů rostou, dostupnost bydlení se opět snižuje

Za poslední měsíc jsme zaznamenali tříprocentní nárůst cen nabízených bytů. Je to nejvyšší meziměsíční nárůst od února 2021 a má přímý dopad do vývoje indexů dostupnosti bydlení. Index IDB 70 indikující podíl splátky hypotéky na příjmu domácnosti se dostal nad šedesátiprocentní hranici (61,0 %), a to i vlivem mírného nárůstu úrokových sazeb. Index návratnosti se také zhoršil, a to na hodnotu 7,45. Pozitivně vnímáme počet nabízených nemovitostí, který se po delší době zvýšil v meziměsíčním srovnání. Při pohledu do krajů vidíme zhoršení dostupnosti zejména v kraji Libereckém, Královéhradeckém a Středočeském nebo také v Praze. Naopak kraj Vysočina, Olomoucký a Moravskoslezský vykazují zlepšující se čísla. 

Poptávka po hypotékách i nadále roste 

V březnu zaznamenal hypoteční trh nejlepší měsíc od května 2022. Dosáhl na více než 17 mld. Kč (zdroj: ČBA) a banky podepsaly 5152 úvěrových smluv na hypotéky. Zásadním způsobem roste průměrná výše hypotečního úvěru, když dosáhla nového maxima 3,303 mil. 

Předpokládáme, že v dubnu produkce dále rostla, ale nebude se jednat o žádné zásadní skoky. Spíše trh naváže na postupné oživení v z prvního kvartálu letošního roku. Náš odhad je, že objem poskytnutých hypoték se bude pohybovat v rozmezí 17 až 19 mld. Kč. Přesnější čísla tradičně přinese Hypomonitor ČBA v polovině měsíce. V následujících měsících čekáme další nárůsty objemů, a to zejména v důsledku zvýšené poptávky po úvěrech na bydlení z prvního čtvrtletí, kdy docházelo ke znatelnému poklesu úrokových sazeb. 

Autor: Libor Vojta Ostatek, Petr Polák

Zveřejňuje hypoexpert ve spolupráci se společnostmi Golem Finance a Broker Trust.

Další zdroje informací: RealityČechy.cz, Český statistický úřad, Česná národní banka, Česká bankovní asociace