Měšec.cz: Dostupnost bydlení je nejhorší za posledních 12 let. Situace se jen tak nezlepší

Od Luboš Svačina

PR, media a web marketing



Dostupnost bydlení | Napsali o nás



11. 6. 2021

Úroky u hypoték se vydaly vzhůru a ceny nemovitostí výrazně rostou. Dostupnost vlastního bydlení je v důsledku čím dál horší a v blízké době není naděje, že by se situace měla zlepšovat.

Průměrná cena nemovitostí se výrazně zvyšuje. Například v dubnu byla průměrná cena bytů podle serveru RealityČechy.cz meziměsíčně o 90 000 Kč vyšší než v březnu. Zatímco letos v březnu se byty nabízely průměrně za 4,18 mil. Kč, v dubnu už to bylo za 4,27 mil. Kč. V porovnání se stejným obdobím minulého roku jde o rozdíl ve výši 740 000 Kč, což je 21% nárůst. Růst cen bytů zatím nebere konce. Oproti roku 2009, kdy jsme začali s monitoringem cen a vývoje dostupnosti bydlení, zažíváme v posledních pěti letech téměř lineární růst cen bytů, uvedl Michal Pich, provozovatel portálu RealityČechy.cz.

Do konce loňského roku přitom tento trend alespoň částečně kompenzoval pokles úrokových sazeb u hypoték. Úroky však v listopadu našly své dno a od té doby rostou. Vývoj cen nemovitostí se tak samozřejmě negativně odráží v poklesu dostupnosti bydlení.

Podle společnosti Golem Finance, jež se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení a která dlouhodobě měří dostupnost bydlení svým indexem, se ukazatel zvýšil v dubnu na 51,7 %. Index dostupnosti bydlení přitom měří, jak velkou část čistého příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky na pořízení bytu o průměrné aktuální ceně. Index dostupnosti bydlení byl nad 50 procenty naposledy na začátku roku 2009. Aktuální hodnoty jsou tedy historicky nejhorší za posledních 12 let. A zlepšování vzhledem k aktuálním trendům v tuto chvíli nejspíše nelze očekávat, myslí si Libor Vojta Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance.

Se zhoršující se dostupností bydlení se zvyšuje také sledovaný index návratnosti bydlení, který zase vypovídá o tom, kolik průměrných ročních příjmů potřebuje česká domácnosti na pořízení průměrného bytu.

Z regionálního pohledu je v souvislosti s cenami nemovitostí nejhorší situace v naší metropoli a nejlepší naopak v Ústeckém kraji. Ačkoli i v ostatních krajích jsou rozdíly, začínají se trochu vyrovnávat. Podle Ostatka pandemie přinesla do oblasti bydlení několik nových úhlů pohledu: Pokud lidé můžou pracovat ze svého bytu, tak v krajích, ve kterých se dobře žije, nemají důvod ty byty nekupovat. Poptávka zde extrémně vzrostla, uvedl s tím, že dané se týká například Libereckého nebo Jihočeského kraje.

V Praze se podle něj situace oproti minulému roku mírně vylepšila. Je to dáno tím, že se stabilizovala nabídková cena bytů.

Co ovlivňuje dostupnost bydlení?

Dostupnost bydlení určuje několik faktorů. Obecně jde o ceny nemovitostí, příjmy domácností a úroveň úrokových sazeb. Dlouhodobě je to pak ještě legislativa (např. novela stavebního zákona) a regulátoři (např. Česká národní banka), daňová politika (zdanění práce i specifické daně – např. zrušení daně z nemovitosti) a vyspělost trhu (úroveň digitalizace, byrokracie apod.).

V posledních letech se naneštěstí sešlo hned několik faktorů, které působí na dostupnost bydlení společně a tlačí ji stejným směrem.

V souvislosti s růstem cen nových bytů podle Michala Picha za zmínku stojí například:

zvýšení sazby DPH na stavební práce,
zvýšení cen stavebních materiálů,
zvyšování minimální mzdy,
problémy s územními plány měst,
pomalé povolovací procesy.

Situaci kolem vlastního bydlení výrazněji ovlivnily i události minulého roku, které vedly k výraznějšímu růstu poptávky po vlastním bydlení (nebo po investičních bytech), jež zapříčinila rekordní růst cen nemovitostí:

zrušení daně z nabytí nemovitých věcí,
prodloužení časového testu z 5 na 10 let od 1. 1. 2021,
zrušení parametrů DTI a DSTI u hypoték,
stále nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů,
obava z inflace (ochrana úspor),
stále nízké úrokové sazby na spořicích účtech.

Dostupnost vlastního bydlení klesá s tím, jak roste poptávka na realitním trhu, zatímco výstavba nových bytů stále více vázne. Svoji roli nepochybně sehrály dostupné hypotéky, nicméně byty se rovněž staly investiční komoditou, o kterou mají v časech nízkých úrokových sazeb zájem jak individuální investoři, tak ti institucionální, vysvětlil serveru Měšec.cz Petr Dufek, ekonom ČSOB.

Podle Michala Skořepy z České spořitelny poptávku po nemovitostech posilují kromě nízkých úrokových sazeb také demografické trendy jako urbanizace a nárůst počtu lidí, kteří chtějí žít sami nebo jen ve dvou, v důsledku čehož narůstá počet domácností.

Podle Davida Vagenknechta z Raiffeisenbank navíc pandemie značně navýšila nejistotu ohledně budoucího ekonomického vývoje, a proto se mohl zvýšit počet těch, kteří se zaměřili na nemovitosti jako na bezpečnou formu investice.

Jak z toho ven?

Co by pomohlo současnou situaci zlepšit? Podle ekonomů by ke zlepšení jednoznačně přispělo jednodušší a rychlejší stavební řízení. Nabídka bytů by pak mohla rychleji reagovat v časech boomu. Z pohledu stavebního řízení ČR patří dlouhodobě mezi nehorší země na světě (aktuálně je na ostudném 157. místě ze 190). Malá nabídka nových bytů a drahé bydlení jsou vlastně „daní“ za rozbujelou byrokracii, které se vzhledem k různým partikulárním zájmům ČR asi nikdy nezbaví, myslí si Dufek.

Skořepa vidí příležitost pro změnu i na straně poptávky po nemovitostech: Po vzoru mnoha jiných zemí v Evropě – pro razantní zvýšení daně z nemovitosti u těch domů a bytů, které nejsou užívány k trvalému bydlení, tedy v nichž nebydlí trvale ani vlastník, ani nájemník.

Podle Vagenknechta je potřeba také přizpůsobit výstavbu budoucí poptávce: Před výstavbou je tedy dobré udělat demografické analýzy. Zjistit profil obyvatelstva v konkrétní lokalitě a jejich preference a potřeby ohledně bydlení. To znamená mít odhad o tom, zda poroste například poptávka rodin s dětmi, či například spíše po malých bytech, jelikož se přistěhují lidé, kteří budou následně dojíždět do velkoměsta, či zda bude poptávka po nájemní, či vlastnickém bydlení.

Výhled naději na zlepšení nedává

Podle Libora Ostatka není v blízké budoucnosti příliš nadějí na výrazný obrat k lepšímu, protože je velice pravděpodobné další zhoršování krátkodobých faktorů, které ke zhoršení dostupnosti bydlení přispívají.

V důsledku toho domácnostem podle jeho odhadů poklesne disponibilní příjem s tím, jak budou muset na bydlení a související výdaje vynakládat více prostředků.