Hypoteční úvěry během letošního roku opět zlevnily. Zatímco ještě na začátku roku se průměrná úroková sazba půjčky na bydlení pohybovala u tuzemských bank kolem tří procent, v říjnu klesla až k hranici 2,6 procenta. Vrátila se tak na stejnou úroveň, na jaké byla před rokem. Ještě výraznější je zlevnění při pohledu na konkrétní nabídky bank. Některé z nich srazily úroky dokonce téměř o celý procentní bod.
Ještě před rokem se přitom čekal spíš opačný vývoj. ČNB loni celkem čtyřikrát zvýšila základní úrokovou sazbu a se zpřísňováním měnové politiky se počítalo i letos. A přestože repo sazba ČNB, která se v květnu vyšplhala na dvě procenta, neovlivňuje úrokovou politiku komerčních bank přímo, má na ni důležitý nepřímý vliv. Zaprvé kvůli tomu, že se od ní odvíjejí také ceny zdrojů, tedy peněz na mezibankovním trhu, z nichž finanční instituce hypoteční úvěry poskytují. A zadruhé kvůli psychologickému efektu. Pro banky totiž růst sazeb ČNB představuje lákavou příležitost, jak odůvodnit svým klientům zdražování. „Pokud lidé slyší v televizi, že se zvýšila nějaká sazba, je pro banky dobrá šance zdražit, protože se to tak nějak čeká,“ vysvětluje člen představenstva Gepard Finance David Eim.
Skutečnou příčinou loňského zdražení a letošního zlevnění tak podle hypotečních makléřů byl pohyb v cenách peněz na mezibankovním trhu. A ty prodělaly za posledních 12 měsíců zajímavý vývoj. „Loni cena peněz rostla a s nimi i ceny hypoték. A letos je to přesně naopak,“ konstatuje šéf makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.
I finanční instituce potvrzují, že hlavní roli hrála právě cena „dlouhých“ peněz. „Pokud chce klient například pěti- či sedmiletou fixaci, musí banka nakoupit peníze na úvěr na celou tuto dobu. A pak je přeprodává formou hypotéky,“ vysvětluje mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká.
Růst cen zdrojů však nebyl jedinou motivací finančních institucí při poměrně zásadních změnách v jejich cenové politice. Dalším podstatným důvodem poklesu úroků u hypoték byl navíc souboj o nové či refinancující klienty. „Sazby tlačí dolů ostrá konkurence mezi hypotečními bankami,“ potvrzuje mluvčí Monety Money Bank Zuzana Filipová.
V prvních dvou měsících roku, krátce po zdražení a po zavedení nové, přísnější regulace hypoték ze strany ČNB, banky dostaly tvrdý zásah v podobě hlubokého propadu objemu poskytnutých hypoték. Objevily se obavy, zda se vůbec podaří splnit celoroční cíle. Aby si tak ze zbývajícího koláče, o pětinu menšího než v roce 2017, ukously co nejvíc, nezbývalo než se pustit do cenového souboje. A z něj nyní těží právě klienti.
Zlevňují všechny banky
Jaké jsou aktuální nabídky bank? Týdeník Ekonom srovnal podmínky hypoték na stejném modelovém příkladu jako v lednu: 3,5milionový úvěr na nemovitost v hodnotě pět milionů, s fixací na pět let a bez pojištění schopnosti splácet. To totiž sice sníží úrokovou sazbu, zároveň je ale potřeba počítat s navýšením měsíční splátky o zaplacené pojistné. Levnější než na začátku letošního roku byly úvěry na bydlení u všech hodnocených finančních institucí.
Aktuálně nejvýhodnější podmínky nabízí nový hráč na hypotečním trhu, banka Creditas. Ta začala nabízet úvěry na bydlení teprve letos v září. U modelového příkladu pak vychází úroková sazba na 2,09 procenta. Druhou nejnižší úrokovou sazbu nabízejí aktuálně mBank a Air Bank, v obou případech ve výši 2,39 procenta. Kolem hranice 2,5 procenta ročně se pak pohybují úroky u Fio banky, Komerční banky, UniCredit Bank a Wüstenrotu.
Na opačném konci žebříčku figurují se sazbami mezi 2,6 a 2,7 procenta především větší finanční instituce: Moneta Money Bank (2,62 procenta), Česká spořitelna (2,64 procenta), ČSOB a Hypoteční banka (2,69 procenta) a Raiffeisenbank (2,75 procenta).
Zajímavé je i srovnání jednotlivých nabídek v čase. Od ledna sice zlevnily bez výjimky všechny banky, odmyslíme-li Creditas, která začala s úvěry na bydlení teprve nedávno. Rozdíly mezi poklesem sazeb jsou ale výrazné. Například v případě mBank klesla u modelového příkladu sazba za devět měsíců bezmála o celý procentní bod. O osm až devět desetin procentního bodu pak zlevnily Air Bank, Komerční banka, Sberbank nebo Moneta.
Zdražování se nechystá
Dobrou zprávou pro lidi zvažující pořízení bydlení s pomocí hypotečního úvěru je, že ceny půjček v příštích měsících téměř jistě nijak zásadně nestoupnou. Pravděpodobnější je stagnace, a za určitých okolností dokonce i další zlevnění. Shodují se na tom jak hypoteční makléři, tak samotné banky.
„Mírný pokles úrokových sazeb lze předpokládat i po zbytek letošního roku,“ tvrdí například Lukáš Kropík z tiskového oddělení České spořitelny. Souhlasí s tím i mluvčí Monety Money Bank Zuzana Filipová, podle níž není vyloučen ani návrat sazeb pod dvě procenta, kde byly naposledy na začátku roku 2017. „Prolomení úrovně dvou procent je u některých nabídek možné a rovněž průměrné sazby zřejmě ještě klesnou,“ říká Filipová.
Hlavní roli u hypoték hraje cena peněz na mezibankovním trhu. Ta se kvůli politice nízkých sazeb příliš nezvýší a nezdraží ani hypotéky.
Hypoteční makléři jsou nicméně v odhadech opatrnější. Velkou roli vedle ceny zdrojů, z nichž finanční instituce hypotéky financují, mohou totiž hrát i jiné faktory. „Motivace k poklesu sazeb se s nárůstem ceny zdrojů částečně vytratila a bude záležet, jak je na tom konkrétní banka v plnění celoročních plánů,“ vysvětluje ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek. „Ti poskytovatelé, kteří nemají splněno, případně usilují o vyšší tržní podíl, pravděpodobně zdražovat nebudou, ale ochota jít se sazbou ještě níž bude výrazně menší, než jak se mohlo zdát v polovině září, kdy mezibankovní sazby klesly k jednomu procentu,“ dodává.
Splnění plánů (a s tím spojené prémie) považuje za velmi důležitý faktor vývoje hypotečních sazeb na konci roku i Eim z Gepard Finance. „Před koncem roku, kdy se honí plány − a nejsem si zdaleka jistý, zda budou letos splněny už v listopadu, jak tomu bylo v předešlých letech −, banky zdražují jen nerady, tváří v tvář nutnosti. Takže pokud se nepohnou nahoru ceny zdrojů, k čemuž momentálně nevidím důvod, pak sazby budou spíš stagnovat,“ konstatuje.
Zásadní roli tedy bude hrát, zda budou banky schopny zajistit „dlouhé“ peníze na hypotéky za současných příznivých podmínek. To do značné míry ovlivní právě politika ČNB: růst jejích sazeb by peníze zdražil, pokles naopak zlevnil. Na letošním posledním zasedání bankovní rady ČNB v září centrální bankéři rozhodli nechat sazby na dosavadní dvouprocentní úrovni. Našli se však i takoví členové rady, kteří kvůli vyšší než plánované inflaci navrhovali sazby zvýšit.
Otázka je, jak se budou rozhodovat dále. „Na jedné straně je snaha ČNB zvyšovat úrokové sazby a tím tlumit inflační tlaky v ekonomice. Na druhé straně pak obava z obchodních válek, snížení ekonomického růstu či brexitu, které naopak mohou vést k dalšímu uvolnění měnové politiky − a tedy i poklesu ceny zdrojů,“ popisuje dilema ČNB mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová.
Šéf Golem Finance Libor Ostatek nicméně upozorňuje na jednu anomálii. „Na letošku je zvláštní, že cenu zdrojů v minulosti z velké části ovlivňovala politika ČNB. To se však letos změnilo a mezibankovní sazby a sazby hypoték se od sazeb ČNB odpojily,“ říká Ostatek.
Jinými slovy − zatímco základní repo sazba ČNB letos vzrostla z 1,75 na dvě procenta, cena peněz na mezibankovním trhu se naopak snižovala − a s ní i ceny úvěrů na bydlení. Proto je Ostatek v odhadech vývoje v dalších měsících poměrně opatrný. „Stále důležitější pro ceny zdrojů je však to, jak se vyvíjí cena peněz v západní Evropě. To tedy nevylučuje, že by se sazby dostaly pod dvě procenta. Možné je jak zdražení, tak i zlevnění, situace je tak proměnlivá, že to vidím 50 na 50,“ odhaduje.
Nový normál
Ani přes zlevňování a lákání klientů na nejrůznější akce se letos bankám zdaleka nedaří dosáhnout v objemu poskytnutých hypoték tak dobrých čísel jako v posledních dvou letech. „Trh s hypotečními úvěry po téměř jedné dekádě růstu letos vykáže pokles přibližně o pětinu,“ odhaduje Lukáš Kropík z České spořitelny.
Úbytek potvrzují nejen banky, ale také developerské firmy. „Zatímco v loňském roce financovalo nové bydlení hypotékou 43 procent klientů Central Group, letos tento podíl klesl právě kvůli omezení dostupnosti hypoték na 31 procent,“ tvrdí výkonná ředitelka firmy Michaela Tomášková. Ta zároveň upozorňuje, že na poklesu dostupnosti hypoték se podepsala už i dřívější regulace ČNB.
Před zavedením limitů pro poměr úvěru k hodnotě nemovitosti si podle ní pomocí půjčky na bydlení pořizovala u Central Group byty polovina klientů.
Stejně hovoří ostatně i statistiky. Jak objem poskytnutých hypoték, tak jejich počet byly letos nižší než loni, a to dosud v každém měsíci. V součtu za prvních osm měsíců roku letos banky poskytly hypotéky zhruba za 113 miliard korun, přičemž loni to bylo bezmála 139 miliard. Podobný pokles je patrný také u počtu schválených úvěrů: loni do srpna jich finanční instituce „odkleply“ téměř 65 tisíc, letos za stejnou dobu jen necelých 50 tisíc. Dosažení loňské mety 220 miliard je tak prakticky vyloučeno. Jaké jsou příčiny?
Banky se musí připravit na nový „normál“ na trhu hypoték. Bude se stejně jako letos pohybovat mezi 170 a 180 miliardami korun za rok.
Za hlavního „viníka“ označují finanční domy ČNB, respektive její regulační opatření. Centrální banka totiž loni od října výrazně zpřísnila pravidla, podle nichž banky posuzují schopnost dlužníka úvěr splatit. Nově tak žadatelé o úvěr musí mít podstatně vyšší příjmy, než tomu bylo do schválení regulace. „Letošní pokles trhu jde primárně na vrub opatřením ČNB v oblasti příjmů klientů, která se naplno začala projevovat až letos,“ tvrdí mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová. Regulace ČNB nicméně není jedinou příčinou. „Vliv sehrály i relativně vyšší sazby hypoték na přelomu let 2018 a 2019 a zejména vysoké ceny nemovitostí, které setrvale rostou už od roku 2013,“ odhaduje mluvčí Monety Money Bank Zuzana Filipová. Vysoká cena bytů a domů podle ní už mnoho lidí od pořízení vlastní nemovitosti odrazuje.
K hloubce meziročního propadu nicméně regulace přispěla ještě jedním efektem: lidé se loni snažili pořízení bydlení na úvěr urychlit, aby je stihli právě před zavedením nových, přísnějších pravidel. „Došlo k určitému předzásobení. Kdo mohl, vzal si hypotéku ještě v loňském roce před platností regulace,“ říká Andrea Vokálová.
Jinak řečeno, lidé, kteří by možná s žádostí o úvěr na bydlení počkali třeba do první poloviny letošního roku, si pospíšili a vzali si jej už loni na podzim. Nebýt toho, rozdíl mezi loňskem a letoškem by tak velký nebyl. „Když se podíváme na ten vrchol hypotečního trhu na konci roku 2018, kam se přelila část poptávky roku 2019 kvůli nastupující regulaci, pak se nejedná o katastrofu. Podle mě bez tohoto excesu by pokles trhu úvěrů na bydlení letos zůstal na úrovni do 10 procent,“ odhaduje David Eim z Gepard Finance.
Banky se nicméně tak jako tak musí připravit na „nový normál“. Rekordy, které trhaly v předešlých letech, jsou minulostí.
„Trh byl v letech 2015 až 2018 na extrémně vysokých číslech, což je dlouhodobě neudržitelné. Nyní se vrací ke standardnímu dlouhodobému normálu,“ potvrzuje mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká i zástupci dalších bank.
„Absolutní číslo poskytnutých hypoték se letos bude pohybovat mezi 170 a 180 miliardami korun. Nelze tedy hovořit o tom, že by se trh vyčerpal, ale došlo k jednorázové korekci kvůli dopadům regulace. V dalších letech lze očekávat podobnou velikost hypotečního trhu jako letos,“ doplňuje mluvčí České spořitelny Lukáš Kropík.
Celý článek publikovaný 17. 10. 2019 včetně zajímavých infografik naleznete v tištěném vydání časopisu Ekonom nebo na portálu iHNed.cz
https://ekonom.ihned.cz/c1-66660780-levne-hypoteky-vydrzi-i-pristi-rok
