Ekonom: Hypotéky zpřísňují a zdražují, zlaté časy pomalu končí bankám i klientům. Úvěry na bydlení mimo Prahu se však lidem stále vyplatí

Od Michal Dragoun

7. 9. 2018

Autor: Jan Němec, Ekonom
Od října odborníci očekávají vedle zpřísnění regulace hypoték také jejich zdražení. Průměrná úroková sazba by podle odhadů měla vzrůst ze současných 2,5 až na 3 procenta. Přesto může být splácení hypotéky výhodnější než platba nájmu.

Hypoteční banky zažívaly v Česku v posledních několika letech doslova žně. Kombinace rostoucí ekonomiky, klesající nezaměstnanosti, růstu mezd a zároveň velmi nízkých úrokových sazeb vedla k tomu, že si lidé půjčovali na bydlení jako nikdy předtím. Pro ilustraci: ještě v roce 2014 finanční instituce poskytly úvěry na bydlení za 143 miliard korun. O rok později suma vzrostla na 184 miliard a v rekordním roce 2016 dokonce na 218 miliard korun.

V loňském roce sice objem nových hypoték mírně klesl na 216 miliard korun, ale i to bylo číslo, které se nejspíš jen  tak opakovat nebude. Údaje za letošní první pololetí jsou totiž nejnižší za poslední tři roky: 100 miliard korun. Už to naznačuje určitý ústup hypoték ze slávy, a to především kvůli zpřísňující se regulaci, kterou zavádí Česká národní banka.

Další „utahování“ podmínek pro získání úvěru na bydlení od října bude mít podle odhadů finančních institucí opět za následek propad v objemu peněz, které klientům půjčí na pořízení bytu nebo domu. Nejoptimističtější předpoklady hovoří o desetinovém, nejpesimističtější dokonce o třetinovém poklesu hypotečního trhu. „Na základě dostupných dat a našich zkušeností odhadujeme pokles v rámci trhu o 15 až 20 procent,“ drží se zlaté střední cesty ředitel úvěrových produktů UniCredit Bank Martin Podolák.

Pokud tento střední odhad přepočítáme na peníze a vztáhneme k loňskému roku, kdy finanční instituce poskytly od října do prosince úvěry na bydlení za bezmála 55 miliard, propad vychází zhruba na 10 miliard korun jen za poslední kvartál. Lepší situace ale nebude ani příští rok.

Sazby porostou, shodují se banky

K přísné regulaci ČNB, kterou je téměř nemožné obejít nějakým „fíglem“, se navíc přidá také zdražování hypoték. Úroky se sice svému dnu z konce roku 2016 (průměrná sazba tehdy činila 1,77 procenta) už před časem vzdálily, politika ČNB ale povede k jejich dalšímu růstu. Centrální banka v rámci utahování měnové politiky zvyšuje své základní sazby: naposledy to učinila v srpnu.

I přes zdražování existuje silný argument pro hypotéku: splátka úvěru na bydlení je v mnoha městech nižší než platba nájmu.

„Hlavní vliv na nabídku sazeb má samozřejmě poměrně rychlé zvyšování základních sazeb ČNB, které banky už nejsou schopny ani v rámci ostrého konkurenčního boje o klienty absorbovat, a nabízené úroky se tak postupně posunou nahoru,“ vysvětluje Martin Podolák z UniCredit Bank. Jinými slovy, dosud finanční instituce držely ceny úvěrů na bydlení nízko i na úkor svých marží, aby je konkurence nepřipravila o klienty. Po zpřísnění regulace od října ale nejspíš „stavidla“ nízkých sazeb povolí. „Do konce roku očekáváme zvýšení sazeb o 0,2 až 0,3 procentního bodu,“ odhaduje mluvčí Equa bank Markéta Dvořáčková.

Zdražování je nevyhnutelné i podle hypotečních makléřů. „Nejpozději v říjnu očekáváme odstřižení sazeb od stávajících hodnot a jejich růst zhruba na tříprocentní úroveň. Bavíme-li se tedy o klasických hypotékách s LTV do 80 procent hodnoty nemovitosti,“ konstatuje ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.

Od října se tak dá očekávat „hra nervů“: jakmile se ke zdražení odhodlá některá z velkých finančních institucí, bude ji nejspíš následovat i konkurence. Právě velcí hráči do značné míry určují chování ostatních bank. „Otázkou zůstává, jak intenzivní bude ve zbytku roku ‚souboj‘ Hypoteční banky a České spořitelny o pozici jedničky na českém hypotečním trhu, který by růst sazeb mohl částečně přibrzdit,“ potvrzuje Markéta Dvořáčková z Equa bank.

Splátky vyšší o stovky i tisíce

Jak se zvyšování úrokových sazeb projeví na měsíčních splátkách úvěrů na bydlení? Vezmeme-li nynější průměrnou sazbu 2,5 procenta u třímilionové hypotéky se splatností 25 let, činí aktuálně splátka zhruba 13,5 tisíce korun. Při sazbě tři procenta pak při jinak stejném zadání dosahuje 14,2 tisíce, tedy zhruba o 700 korun více. U nižších hypoték je pak situace pochopitelně méně dramatická. Třeba u milionové půjčky na bydlení se splatností 10 let je měsíční platba do banky vyšší jen o tři stovky: 9,4 nyní a necelých 9,7 tisíce korun u tříprocentní sazby.

S vyššími platbami budou muset počítat i lidé, kterým v příštích měsících skončí fixace úrokové sazby − a to hlavně u kratších, zejména tříletých fixací. V posledních třech letech přitom klienti bank řešili situaci přesně opačnou a podstatně příjemnější: při refixaci či refinancování naopak ušetřili, protože sazby byly nižší než v minulosti.

Lidem, kteří mají hypotéky s tříletou fixací a úvěr na bydlení si pořídili v roce 2015, může nyní při refixaci či refinancování vzrůst sazba až o jeden procentní bod. Dlužníci s končící pětiletou fixací si naopak nepohorší: v roce 2013 byla průměrná úroková sazba stejná, jakou očekávají banky ke konci roku: tři procenta.

Hypotéka levnější než nájem

I přesto, že stále přísnější regulace hypoték ruku v ruce s jejich zdražováním povede k slabšímu zájmu o úvěry na bydlení, existuje v Česku jeden velmi silný argument, proč přece jen do hypoteční půjčky jít. Češi totiž rádi bydlí ve vlastním − podíl lidí v nájmech je v tuzemsku jen kolem 20 procent (například v Německu je více než dvojnásobný). Proč bych cpal peníze někomu cizímu, když si mohu splácet vlastní, zní častý argument. A nejen to: pořídit si byt nebo dům s pomocí úvěru dnes dává smysl i z čistě ekonomického hlediska.

Porovná-li se měsíční splátka hypotéky s nájmem, je v mnoha případech nižší. Splácením úvěru tedy člověk ukládá peníze do vlastní nemovitosti, a navíc může platit i méně, než kdyby se rozhodl žít v nájmu.

Tento „paradox“ je možné ukázat na jednoduchém modelovém příkladu. Týdeník Ekonom spočítal, jak vysoké splátky hypotečního úvěru by platil bance člověk, který si pořizuje 60metrový byt v krajských městech za místní průměrnou cenu a využije při tom hypoteční úvěr na 80 procent hodnoty nemovitosti se splatností 25 let a úrokovou sazbou 2,8 procenta. Tyto údaje pak porovnal s průměrnými nájmy stejně velkých nemovitostí v daných krajských městech a městských částech v případě Prahy. Průměrné ceny přitom vycházely z databáze realitního serveru Reality Mix. Jaký byl výsledek?

Nižší než průměrné nájemné byla splátka hypotéky bez výjimky ve všech krajských městech kromě metropole. V městech s dražšími byty, jako jsou Olomouc nebo Brno, hypotéka vyšla výhodněji než nájem jen těsně, o několik stokorun. Naopak například v Ústí nad Labem nebo Ostravě, kde se ceny nemovitostí pohybují na podstatně nižších úrovních, se bydlení v nájmu jeví jako krajně nevýhodné. Měsíční platba majiteli bytu ve formě nájemného je více než dvojnásobně vyšší než splátka hypotéky při pořízení stejně velkého bytu. Dá se tedy skutečně bez nadsázky říci, že bydlení v nájmu je v těchto městech ekonomicky „nerozumné“.

Poněkud jiná je situace v Praze. Přestože ceny nájmů rostou velmi výrazně, stejně jako prodejní ceny nemovitostí, přece jen za nimi mají jisté zpoždění. A tak je v hlavním městě výhodnější splácet hypotéku než platit nájem pouze ve vybraných městských částech: v Praze 5 a Praze 7 až Praze 10. V ostatních obvodech je naopak nájemné v 60metrovém bytu stále nižší než měsíční splátka hypotéky.

Publikováno 6. 9. 2018 v tištěné i elektronické verzi magazínu Ekonom

https://ekonom.ihned.cz/c1-66235860-zlate-casy-uveru-na-bydleni-pomalu-konci

Mohlo by vás také zajímat…

Na našich webových stránkách používáme soubory cookie, abychom vám poskytli co nejlepší zážitek při jejich využívání. Kliknutím na „Povolit vše “ souhlasíte s používáním všech souborů cookie. „Nastavení cookies“ můžete využít k poskytnutí kontrolovaného souhlasu nebo k odmítnutí používání souborů cookies tam, kde to není nezbytně nutné pro funkci stránek.

Povolit vše Nastavení cookies

Níže naleznete kategorie souborů cookie používaných na našich webových stránkách, které můžete povolit nebo zakázat. Nastavení můžete v budoucnu kdykoliv změnit pomocí odkazu v patičce webu.

Zavřít