Ekonom: Obejít novou regulaci? Téměř nemožné. Nové limity hypoték jsou prakticky neprůstřelné, shodují se odborníci

Od Michal Dragoun

7. 9. 2018

Autor: Jan Němec, Ekonom
Nová regulace ČNB znemožní současnou praxi dofinancování hypoték jiným úvěrem. Při posuzování žádosti o hypotéku se budou započítávat i všechny další půjčky – například ze stavebního spoření nebo spotřebitelského úvěru. Za nejrozumnější řešení považují odborníci výběr levnější nemovitosti, u níž žadatel na hypotéku dosáhne.

Konec možnosti „dofinancovat“ hypotéku s pomocí jiného úvěru. Nová, ještě tvrdší pravidla České národní banky stanovující limity hypoték v závislosti na příjmech žadatele, jsou tentokrát i podle odborníků téměř neprůstřelná. A z prohlášení centrální banky při jejich oznamování letos v červnu je zjevné, že právě obcházení předešlých doporučení jak ze strany bank, tak ze strany klientů bylo jednou z příčin toho, proč ČNB v oblasti hypoték „šlápla na brzdu“ razantněji než v minulosti.

„Pokud si klient půjde vzít kromě hypotečního úvěru ještě půjčku k dalšímu poskytovateli, i tato půjčka se zahrne do celkového objemu úvěrů,“ vysvětlil ředitel sekce finanční stability ČNB Jiří Frait. Banky už prostě hypotéky nebudou smět posuzovat odděleně, ale v rámci celého dluhového „portfolia“ žadatele o půjčku.

Pravidlo o výši úvěru do maximálně devítinásobku čistého ročního příjmu a výši splátky do nejvýše 45 procent měsíčního příjmu se tedy nebude vztahovat pouze na samotnou hypotéku, ale na všechny další půjčky. Pokud si žadatel už dříve pořídil například úvěr ze stavebního spoření, spotřebitelskou půjčku nebo kreditní kartu, do konečného součtu dluhů i splátek se budou počítat také. V praxi to znamená, že bude nejen prakticky nemožné hypotéku dofinancovat, ale také se hypoteční úvěry stanou nedostupnými pro příliš zadlužené lidi.

Existují tedy ještě nějaké další možnosti, jak získat hypotéku s nedostatečnými příjmy? „Vzhledem k tomu, že je třeba dodržet oba dva příjmové ukazatele zároveň, možností moc není. A popravdě bych klientům ani obcházení pravidel nedoporučoval,“ konstatuje ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek. Nová regulativa má podle něj své opodstatnění a lidé by se pravidel měli držet.

Uskromnit se. Nebo splácet delší dobu

Přestože je v zájmu hypotečních makléřů prodat co nejvíce hypoték, tentokrát i oni vidí jako nejjednodušší způsob, jak nová pravidla splnit, přizpůsobit se finančním možnostem. A vybírat levnější nemovitost, byť za cenu, že třeba nebude ve vysněné lokalitě. „Lidé budou muset zvážit, zda si nepořídit levnější byt nebo dům − třeba ne přímo v Praze, ale v okolních městech, kde jsou ceny, a tedy i hypotéka nižší,“ navrhuje místopředseda představenstva makléřské společnosti Gepard Finance David Eim.

Nejrozumnějším řešením nové regulace je výběr levnější nemovitosti. Vyčerpat rezervy kvůli hypotéce se nemusí vyplatit.

Ten se obává, že zpřísnění pravidel hypoték se ale v praxi projeví spíš jinak: lidé se vyčerpají z úspor, aby potřebný hypoteční úvěr byl co nejnižší a splňoval nová pravidla, která ČNB stanovila pro výši příjmů. To však podle něj také není dobrý nápad. „Stát se může ledacos a je dobré být připravený na to, že může přijít výpadek příjmů třeba z důvodu pracovní neschopnosti i na několik měsíců. Žít bez rezerv je riskantní,“ varuje Eim.

Například analytička poradenské společnosti Partners Marcela Mazáková jde ještě dál: podle ní nová pravidla ČNB nejsou ani přehnaně přísná. „Pokud bude mít čtyřčlenná rodina čistý příjem 38 tisíc korun za měsíc, od října dosáhne na úvěr maximálně 4,1 milionu korun a maximální splátka bude moci být 17,1 tisíce. To je z mého profesionálního pohledu již na hranici udržitelnosti,“ varuje Mazáková.

Navíc je nutné brát v potaz, že splátka hypotéky není jediným pravidelným výdajem spojeným s nemovitostí. Je potřeba počítat s několika tisíci za energie, platbami do fondu oprav a podobně. „Celkové náklady zmiňované rodiny na bydlení se tak mohou vyšplhat až na hranici 21 tisíc a slušně uživit rodinu ze zbývajících 17 tisíc a navíc vytvářet rezervy na horší časy, to vůbec nemusí být jednoduché,“ dodává analytička Partners.

Ředitel Golem Finance Libor Ostatek proto vidí jako možné řešení například pomoc rodičů. Ti mohou − od­myslí­me-li možnost finanční půjčky − například přistoupit ke smlouvě jako spolužadatelé o hypotéku a tím zvýšit celkové příjmy. Anebo mohou ke kupované nemovitosti zastavit ještě svoji vlastní.

Snížit splátky je pak možné také třeba tím, že si klient vezme úvěr s delší dobou splatnosti.

Nejhůř bude v Praze

Kolik je tedy třeba vydělávat peněz pro různě vysoké hypoteční úvěry? Týdeník Ekonom spočítal několik variant u hypoték se splatností 25 let, a to pro různé úrokové sazby.

Při současných průměrných úrocích 2,5 procenta je potřeba na milionovou hypotéku vydělávat zhruba 9,3 tisíce korun čistého měsíčně, u dvoumilionového úvěru už musí příjmy dosáhnout bezmála 20 tisíc a pro pětimilionovou půjčku 50 tisíc korun čistého měsíčně.

Současné sazby ovšem s vysokou pravděpodobností příliš dlouho nevydrží; banky hlásí, že počítají v příštích měsících s jejich růstem. To se pak projeví ve zvyšování měsíčních splátek za jinak stejných podmínek úvěru. A tedy i v požadavku na vyšší minimální příjem nutný k získání půjčky na bydlení. Například u pětimilionového úvěru bude při sazbě tři procenta potřeba ke schválení hypotéky čistý měsíční příjem už ve výši téměř 53 tisíc korun. A při sazbě 3,5 procenta tato částka vzroste na bezmála 56 tisíc korun.

Je tedy zjevné, že ve městech s relativně levnějšími nemovitostmi kolem jednoho či dvou milionů korun nebude se získáním hypotéky ani po zavedení nových pravidel zásadní problém. Jiná situace ale bude například v Praze nebo v Brně.

Týdeník Ekonom analyzoval, kolik bude muset vydělávat zájemce o koupi bytu o velikosti 60 metrů čtverečních v jednotlivých krajských městech a také v různých pražských obvodech. Vycházel přitom z průměrných cen těchto bytů podle statistik serveru Reality Mix. Dalšími parametry hypotéky vedle ceny byla splatnost 25 let, úroková sazba 2,8 procenta a poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) ve výši 80 procent. Jaké byly výsledky? Například v Ústí nad Labem by zájemce o hypotéku na pořízení 60metrového bytu potřeboval vydělávat minimálně 8,5 tisíce korun a v Ostravě zhruba 10,5 tisíce korun čistého. V dalších krajských městech jsou už ovšem minimální příjmy potřebné ke schválení hypotéky podstatně vyšší a přesahují 16 tisíc měsíčně (Karlovy Vary, Liberec nebo Jihlava), či dokonce 20 tisíc korun čistého (Plzeň, Hradec Králové nebo Olomouc).

Největší problémy se získáním hypotéky pak budou mít od října s ohledem na astronomické ceny nemovitostí lidé hledající bydlení v hlavním městě. Například v Praze 1 bude žadatel o hypotéku na 60metrový byt potřebovat měsíční příjem přes 80 tisíc a v Praze 2 téměř 55 tisíc korun. Naopak jediné městské části, kde by měl stačit příjem nižší než 40 tisíc korun měsíčně, jsou Praha 4, Praha 9 a Praha 10.

Publikováno 6. 9. 2018 v tištěné i elektronické verzi magazínu Ekonom

https://ekonom.ihned.cz/c1-66235910-obejit-novou-regulaci-temer-nemozne

Mohlo by vás také zajímat…

Na našich webových stránkách používáme soubory cookie, abychom vám poskytli co nejlepší zážitek při jejich využívání. Kliknutím na „Povolit vše “ souhlasíte s používáním všech souborů cookie. „Nastavení cookies“ můžete využít k poskytnutí kontrolovaného souhlasu nebo k odmítnutí používání souborů cookies tam, kde to není nezbytně nutné pro funkci stránek.

Povolit vše Nastavení cookies

Níže naleznete kategorie souborů cookie používaných na našich webových stránkách, které můžete povolit nebo zakázat. Nastavení můžete v budoucnu kdykoliv změnit pomocí odkazu v patičce webu.

Zavřít