V Česku narůstají obavy z realitní bubliny. Bankovní rada České národní banky proto ještě do konce května rozhodne, zda zpřísní parametry pro získání hypotéky. Koupě bytu by se tak stala pro velké množství Čechů doslova nedosažitelnou. Výhledy na vlastní bydlení se v Česku od loňského roku vzdalují stále většímu množství lidí, kteří nemají dostatek vlastních financí – především pak mladým. Nové omezení by mohla z bytů udělat doslova zboží pro bohaté.
Členové bankovní rady usednou na společném jednání již ve čtvrtek. Zda padne finální rozhodnutí, není jisté. „Podrobnosti o jednání v tomto případě nebudeme poskytovat,“ řekla HN mluvčí ČNB Denisa Všetíčková. Výsledek jednání ČNB zveřejní 12. června ve Zprávě o finanční stabilitě.
ČNB již před časem naznačila, kterým směrem by se mohla nová regulace ubírat. Cílem je nastavit maximální limit celkového zadlužení žadatele k jeho ročnímu příjmu a měsíční splátky k jeho měsíčnímu příjmu. Člen bankovní rady Marek Mora před časem deníku E15 řekl, že by dluh žadatele hypotéky na nemovitost neměl být vyšší než osminásobek ročního příjmu a aby lidé nevydávali měsíčně více než 40 procent svého disponibilního příjmu na splátku hypotéky. Klienty, kteří nesplňují tyto parametry, označila ČNB již ve své loňské Zprávě o finanční stabilitě za rizikové.
První výrazné omezení hypoték přišlo koncem loňského dubna. ČNB loni bankám nastavila limity, podle kterých mohou poskytovat pouze hypotéky do 90 procent hodnoty nemovitosti. Hypotéky od 80 do 90 procent pak smí poskytovat jen v 15 procentech žadatelů.
„ČNB by měla ještě s dalším zpřísněním vyčkat, protože už dosavadní zpřísnění zafungovala. Zavedení příjmových ukazatelů by mladým lidem ve velkých městech znemožnilo koupit si vlastní bydlení, protože si nestačili při současných nájmech našetřit,“ prohlásil již před časem šéf makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.
Podle aktuálních čísel si letos chodí do banky půjčovat na bydlení méně lidí než před rokem, kdy prodeje hypoték překonaly všechny dosavadní rekordy. Podle analytiků to bylo dáno obavami z růstu sazeb a právě tehdy chystanou regulací úvěrů na bydlení.
Zájem o hypotéky však zůstává v Česku nadále silný. Podle statistiky Hypoindex společnosti Fincentrum je objem a počet nově sjednaných hypoték za letošní první čtyři měsíce i přes zmíněný pokles druhý nejsilnější v dosavadní historii. Velký zájem o úvěry na bydlení potvrzují i samotné banky.
Hypotéku si letos za první čtyři měsíce sjednalo celkem 32 212 lidí, to je o 13 procent méně než loni. Na hypotékách si Češi vzali 68,5 miliardy korun, loni to bylo 75,5 miliardy korun. Analytici očekávají, že v druhém pololetí bude objem hypoték spíše stagnovat, než aby klesal.
Hypotéky se stávají stále méně dostupné především pro lidi, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení v Praze. Tam jsou nemovitosti nejdražší, a tudíž musí mít kupci vzhledem k pravidlům ČNB naspořeny zpravidla statisícové částky, aby na úvěr vůbec dosáhli. Zatímco ještě před necelými dvěma lety bylo možné získat od banky stoprocentní hypotéku s výhodnou úrokovou sazbou a za ni si takřka bez vlastních úspor pořídit byt či dům, dnes většina kupců potřebuje mít naspořeno alespoň pětinu ceny nemovitosti.
Pokud si tak například kupec plánuje pořídit v Praze byt o ploše 70 metrů čtverečních, znamená pro něj pětina vlastních úspor více než milion korun. Průměrná cena takového bytu se podle portálu Cenovamapa.org pohybuje v průměru okolo 5,5 milionu korun. Pokud banka po žadateli o hypotéku požaduje 20 procent vlastních úspor, znamená to 1,1 milionu korun. U starších nemovitostí navíc musí kupec uhradit daň z nabytí nemovitosti – jedná se o čtyři procenta z celkové kupní ceny.
Ceny nemovitostí v Česku letí prudce nahoru. Loni rostly dvouciferným tempem. „Průměrné prodejní ceny bytů v Praze a krajských městech v posledním čtvrtletí roku 2017 dosáhly na hodnotu 53 700 korun. To je v porovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2016 navýšení o 10,4 procenta,“ popisuje analytik společnosti Deloitte Petr Hána. Dodává, že celkem se loni v Praze a krajských městech prodalo více než 27 tisíc bytů za bezmála 87 miliardy korun. To je téměř o 1500 bytů více oproti předchozímu roku.
Za prudkým růstem cen nemovitostí stojí aktuálně především nedostatečná nabídka. Poté co v posledních dvou letech klesly průměrné úrokové sazby hypoték v Česku na historická minima, realitní makléři během krátké doby prodali i byty, o které předtím nebyl zájem. Nyní se o jeden byt perou často desítky lidí, a tlačí tak cenu nahoru. Developeři si navíc stěžují na zdlouhavé povolovací procesy. V hlavním městě trvá developerům v průměru 10 let, než se jim podaří převést projekt bytového domu z papíru do reality. Samotná výstavba přitom trvá v průměru 1,5 roku. V žebříčku Doing Business, který každoročně zveřejňuje Světová banka, loni Česko ve vyřizování stavebního povolení obsadilo 127. místo ze 185 porovnávaných zemí.
Problém pomalé výstavby je problém především v Praze, na kterou připadá zhruba 65 procent z celkového množství prodaných bytů v Česku. „Současný růst cen již dnes není dán boomem hypoték, ale malým počtem bytů v nabídce. A v této situaci kroky ČNB způsobí pouze to, že pořízení vlastního bydlení si budou moci dovolit jen ti, kteří ho pravděpodobně ani nepotřebují,“ říká výkonná ředitelka developerské skupiny Central Group Michaela Tomášková.
Developeři sami přitom připouštějí, že velkou část bytů loni skupovali investoři. Zhruba každý čtvrtý byt v novém projektu mířil do vlastnictví českého či zahraničního kupce, který jej kupoval jako investici. Trend nákupu investičních bytů nastartovala do velké míry služba Airbnb, která skrze mobilní aplikace propojuje turisty s vlastníky bytů za účelem takzvaných krátkodobých pronájmů. Jen na území Prahy 1 nabízí prostřednictvím Airbnb k pronájmu zhruba 3,5 tisíce bytů.
V Česku se už objevují první návrhy, jak služby krátkodobých pronájmů regulovat. Jasná pravidla pro ně chce nastavit ministerstvo financí, návrh regulace tento týden představili také piráti. Ti chtějí mimo jiné uzákonit, aby společenství vlastníků bytů mohlo zamítnout podnikání přes Airbnb ve svém domě. „Ten, kdo bude chtít podnikat v ubytování, by to měl nahlásit společenství vlastníků. Jeho souhlas bude potřebovat každý, kdo bude chtít poskytnout byt ke službám Airbnb na více než 60 dnů,“ navrhují piráti.
V případě přísnější regulace by mohli někteří vlastníci těchto nemovitostí, kteří na krátkodobých pronájmech vydělávali, začít byty prodávat. Opadnout by mohl také zájem ze strany budoucích investorů.
V Česku se bydlení kvůli současné situaci na realitním trhu stává stále větším tématem. Města plánují investovat miliardy do výstavby obecních bytů. Jen Praha chce takto v následujících letech proinvestovat více než dvě miliardy korun. Městské byty, ve kterých může být nájem až o polovinu levnější oproti tržním cenám, nabídne mladým a seniorům. Dosáhnou na ně také lidé, kteří zastávají pro město potřebné profese, jako jsou například hasiči či policisté. Jejich platy často nestačí držet tempo s růstem cen nemovitostí a nájmů, což může způsobit, že tito lidé začnou odcházet bydlet za město, kde je levněji. Už nyní patří Česko v Evropě mezi země s vůbec nejvyššími náklady na bydlení, ať už jde o vlastnické bydlení či nájemní. Čtvrtina výdajů průměrné české domácnosti míří na bydlení.
Česko je však v tomto ohledu pozadu. Zatímco západní metropole dlouhodobě rozšiřovaly svá portfolia městských bytů, v Česku byl trend opačný. Obecní byty se v minulosti ve velkém privatizovaly. Podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí české obce prodaly až 80 procent svého bytového fondu. Teprve v posledních letech, kdy se ceny nemovitostí vyšplhaly enormně vysoko a na trhu není dostatek bytů, se začíná strategie měnit.
Publikováno 17. .5 2018 v Hospodářských novinách a na portálu iHNed.cz