Dostupnost bydlení – říjen 2013

Od Michal Dragoun

11. 11. 2013

Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Stagnace cen bytů a úrokových sazeb hypoték předznamenává setrvalý stav ve vývoji dostupnosti bydlení v ČR. Mezi regiony s nejlepším poměrem mezi příjmy tamních domácností a cenou bytů patří Moravskoslezský a Ústecký kraj, kde na pořízení bytu stačí domácnostem méně než 2 roční příjmy.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v říjnu stagnoval na úrovni 30,3 %.

Index 85% LTV stagnoval na 30,8 %.

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 33,9 % na 34,1 %.

Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, v říjnu zopakoval výsledek z předchozích dvou měsíců a stagnuje na úrovni 30,3 %. Aktuální stagnace indexu je výsledkem stabilních cen bytů, jejichž průměr se rovněž tři měsíce drží na úrovni 1,74 mil. Kč a velmi pozvolné dynamiky vývoje průměrných úrokových sazeb hypoték, které meziměsíčně zlevnily z 3,12 % na 3,11 %.

Zatímco na celorepublikové úrovni hlavní index stagnuje, na úrovni krajů se dějí divy. K nejvýraznějšímu výkyvu došlo v předchozím měsíci v Praze, kde IDB meziměsíčně vzrostl o o 1,2 procentního bodu. Aktuální hodnota indexu zde činí 58,6 %. Převedeno do běžné mluvy, tamní domácnost v průměru vynaloží na splátku hypotéky bezmála 60 % svých čistých příjmů. Na druhou stranu v porovnání s rokem 2009, kdy to bylo bezmála 90 % příjmů, se aktuální situace vůbec nedá srovnávat.

idb-rijen-2013

Ve většině krajů došlo v uplynulém měsíci vlivem nárůstu průměrných nabídkových cen nemovitostí ke zhoršení indexu. Po Praze největší skok zaznamenala Vysočina (+1,1 %) a Jihomoravský kraj (+0,9 %). Naopak meziměsíčního zlepšení se dočkali po dlouhé době obyvatelé Královehradeckého kraje, kteří podle aktuálních statistik v průměru vydají na splátku hypotéky 29,8 % svých čistých příjmů, čímž se dostali pod celorepublikový průměr. 

Nejhůře dostupné vlastnické bydlení je v Praze, což je dáno relativně vysokými cenami bytů, a to i v poměru k relativně vysokým průměrným příjmům tamních domácností, jak je udává Český statistický úřad (ČSÚ). Mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení naopak patří Vysočina (20,8 %), Moravskoslezský kraj (18,7 %) a především Ústecký kraj, kde tamním domácnostem statisticky stačí na splátku hypotéky, jejíž výše se rovná průměrné ceně bytů v tamním regionu, 12,2 % průměrného měsíčního příjmu.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v uplynulém měsíci vzrostl o jednu setinu procentního bodu na 4,51 %, čímž se vrátil na hodnotu z předminulého měsíce.

INB - říjen 2013

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj (1,80), Moravskoslezský kraj  a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Jihomoravský kraj, Královehradecký kraj a Praha.

Úrokové sazby hypoték na rozcestí

Úrokové sazby hypoték vykazují výraznou rozkolísanost. Z nadhledu však stále platí, že úrokové sazby se pohybují blízko úrokových minim a vzhledem k příznivým cenám bytů stávající situace poskytuje optimální podmínky pro financování koupě vlastního bydlení.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) v průběhu října klesla z 3,12 % na 3,11 %. V porovnání se stejným obdobím loňského roku je nyní hodnota indexu o 18 setin níže. Loni touto dobou hypotéky do 70 % LTV banky v průměru nabízely za 3,29 %.

Vyvoj-urokovych-sazeb-hypotek---rijen-2013

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v říjnu stagnovala na 3,29 procentech.

Fixace na 5 let, 100% LTV: nárůst úrokových sazeb zaznamenaly 100% hypotéky poskytované na plnou zástavní hodnotu. Index GOFI v říjnu meziměsíčně vzrostl o 8 setin procentního bodu na 4,47 %.

Pro srovnání s indexem reálných cenHodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který na rozdíl od našich indexů měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v září klesla o setinu procentního bodu. HYPOINDEX dlouhodobě koreluje s naším indexem nabídkových úrokových sazeb GOFI70 a i tentokrát vývoj HYPOINDEXU potvrdil naši predikci, míra korelace se však rozkýváním trhu snížila. Příčina většího nominálního rozdílu mezi oběma ukazateli pravděpodobně spočívá v tom, že banky nabídkové sazby upravují směrem dolů velmi nerady, ale při jednání s klientem nakonec stejně na snížení sazby přistoupí.

Výhled do nadcházejících měsíců

I přes avizovaný nárůst sazeb v některých bankách, očekáváme, že úrokové indexy budou v listopadu spíše stagnovat. V případě nabídkových sazeb index bude oscilovat již třetím měsíc okolo hodnoty 3,1 %, v případě reálných sazeb, které zachycuje HYPOINDEX, bude index oscilovat okolo hodnoty 3,0 %, a to vlivem nejrůznějších individuálních cenových akcí.

V cenách obecně by se pozitivně mohly odrazit příznivé podmínky klesajících sazeb na mezibankovním trhu a svou roli sehraje také pokračující konkurenční boj, i když ten nemusí být již tak silný, jako v předchozích letech, proto nevylučujeme, že by mohlo dojít ještě k mírnému poklesu a tím i případnému zlepšení dostupnosti bydlení.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ
  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.

Malé byty poslední měsíc zlevnily. Velké stále zdražují

Stejně jako v minulých letech i letos patřil říjen k nejklidnějším měsícům českého realitního trhu. Poptávka po vlastní bydlení nebyla tak silná jako v předchozích měsících, nabídkové ceny bytů mírně klesly.

Nižší poptávce odpovídá také vývoj jejich cen za poslední měsíc. Malé byty 1+1 snížili své ceny napříč celou republikou o 1,07 %. Ceny bytů 2+1 stagnovaly (meziměsíční výkyv 0,24 %) a velké byty 3+1 za poslední měsíc vykázaly mírný nárůst svých cen. Za poslední měsíc došlo u této kategorie ke zvýšení o 0,56 %.

Z dlouhodobého pohledu jsou byty 3+1 zatím jedinou kategorií, která od začátku roku vykázala kladnou hodnotu (0,88 %) a to i přesto, že začátek roku nasvědčoval spíše opaku. Ke změně došlo v červnu, kdy začaly byty 3+1 postupně zvedat svoje nabídkové ceny.

Pokud toto tempo vydrží i v konečné fázi roku, tak by mohly být byty 3+1 jedinou kategorií, která vykáže meziroční nárůst. Do vánoc již ovšem neočekáváme výrazné výkyvy cen nemovitostí. Počítáme spíše se stagnací.

Mohlo by vás také zajímat…

Co je tzv. Zelené bydlení?

Co je tzv. Zelené bydlení?

V současné době jsou velkým tématem vysoké ceny energií, resp. energetické úspory a s tím spojené investice do...

Na našich webových stránkách používáme soubory cookie, abychom vám poskytli co nejlepší zážitek při jejich využívání. Kliknutím na „Povolit vše “ souhlasíte s používáním všech souborů cookie. „Nastavení cookies“ můžete využít k poskytnutí kontrolovaného souhlasu nebo k odmítnutí používání souborů cookies tam, kde to není nezbytně nutné pro funkci stránek.

Povolit vše Nastavení cookies

Níže naleznete kategorie souborů cookie používaných na našich webových stránkách, které můžete povolit nebo zakázat. Nastavení můžete v budoucnu kdykoliv změnit pomocí odkazu v patičce webu.

Zavřít