Dostupnost bydlení – září 2013

Od Michal Dragoun

7. 10. 2013

Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Průměrná úroková sazba hypoték do 70 procent zástavní hodnoty nemovitosti v září vzrostla o pouhé 3 setiny procentního bodu, což v kombinaci se stagnací průměrných cen bytů znamená pozastavení růstu indexů dostupnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v září stagnoval na úrovni 30,3 %.
Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 30,6 % na 30,8 %.
Index 100% LTV klesl z hodnoty 34 % na 33,9 %.

Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, v září stagnoval na úrovni 30,3 %. Dočasná stagnace indexu dostupnosti bydlení je výsledkem stabilního vývoje cen bytů, jejichž průměr se již dva měsíce drží na úrovni 1,74 mil. Kč a pouze nepatrného nárůstu úrokových sazeb hypoték, které meziměsíčně vzrostly z 3,09 % na 3,12 %.
Zatímco na celorepublikové úrovni hlavní index stagnuje, na úrovni krajů došlo meziměsíčně ve většině krajů ke statistickému zhoršení dostupnosti bydlení. Největší nárůst zaznamenal Jihočeský kraj
+0,8 p.b.) Liberecký kraj (m/m +0,6 p.b.) a Vysočina. Opačným směrem se index vydal v Královehradeckém (-0,4 p.b.) a Ústeckém kraji (-0,1 p.b.).

IDB - září 2013

Nejhůře dostupné vlastnické bydlení je v Praze, což je dáno relativně vysokými cenami bytů, a to i v poměru k relativně vysokým průměrným příjmům tamních domácností, jak je udává Český statistický úřad (ČSÚ). V tuto chvíli průměrná pražská domácnost vydá na splátku 70% hypotéky bezmála tři pětiny (57,9 %) svých příjmů.

Mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení naopak patří Vysočina (20,2 %), Moravskoslezský kraj (18,8 %) a především Ústecký kraj, kde tamním domácnostem statisticky stačí na splátku hypotéky, jejíž výše se rovná průměrné ceně bytů v tamním regionu, 12,2 % průměrného měsíčního příjmu.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. V uplynulém měsíci klesl souhrnný index (všechny byty, celá ČR) ze srpnových 4,51 na 4,50 roku.

INB - září 2013

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Jihomoravský kraj, Královehradecký kraj a Praha.

Úrokové sazby hypoték dál rostly

Průměrné úrokové fixní sazby hypoték potvrdily nový trend z předchozího měsíce a opět meziměsíčně ve většině měřených kategorií povyrostly.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) v průběhu září vzrostla o 3 setiny procentního bodu na 3,12 %. Od letošního května, kdy sazby dosáhly historického minima (2,97 %) průměrné sazba 70% hypoték vzrostla již o 15bazických bodů. V porovnání s loňským rokem jsou však hypotéky stále levnější. Loni touto dobou index GOFI70 dosahoval hodnoty 3,39 %.

ÚS hypoték - září 2013

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v srpnu vzrostla o 7 setin procentního bodu na 3,29 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Jediným indexem, který v meziměsíčním srovnání zaznamenal pohyb směrem dolů a tomu odpovídá i zlepšení indexu dostupnosti bydlení, byl index 100procentních hypoték. Tento typ hypoték podle našich dat banky v září nabízely s průměrnou sazbou 4,39 % (m/m -0,02 p.b.) V porovnání s loňským zářím jsou nyní sazby 100% hypoték o bezmála 0,5 procentního bodu níže.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v srpnu vzrostla o setinu procentního bodu. HYPOINDEX dlouhodobě koreluje s naším indexem nabídkových úrokových sazeb GOFI70 a i tentokrát vývoj HYPOINDEXU potvrdil naši predikci, nicméně nárůst nebyl tak výrazný, jako v případně nabídkových úrokových sazeb. Vysvětlení může spočívat v tom, že banky nabídkové sazby drží, ale při jednání s klientem jsou ochotny jít s cenou níž, což se následně promítá v otvírání nůžek mezi indexem nabídkových a reálných sazeb. Tento dočasný trend bude podle našich odhadů pokračovat i v následujících měsících.

Konkurence bude tlačit sazby dolů

V průběhu září své sazby snižovaly spíše menší banky (mBank, LBBW Bank), nicméně důležité je, že s příchodem října se k tomuto trendu připojila také UniCredit Bank a následně i Komerční banka. Podle našich zkušeností takové kroky jen zřídkakdy zůstávají bez odezvy, a proto očekáváme, že i další banky budou upravovat ceny hypoték, a to především formou akčních nabídek. Prostor pro případný pokles sazeb bankám poskytuje také uklidnění na mezibankovním trhu spojený s poklesem úrokových sazeb u střednědobých peněžních zdrojů. Výsledkem výše uvedeného bude podle našich odhadů další zlom ve vývoji nabídkových úrokových sazeb.

V tuto chvíli si troufáme odhadnout, že indexy nabídkových cen v průběhu října zastaví svůj nárůst a sazby začnou stagnovat okolo hodnoty 3,1 %. Spíše se však kloníme k názoru, že vzhledem k aktuálně běžícím akcím a intenzivnímu konkurenčnímu boji ve zbývajících měsících roku se můžeme dočkat zlevnění, přičemž v extrémním případě bude index GOFI 70 opět atakovat 3procentní hranici.

Ceny bytů se za poslední měsíc téměř nezměnily

Celý rok 2013 lze zatím hodnotit jako velmi stabilní, alespoň pokud jde o vývoj cen bytů v České republice. Např. velké byty (3+1, 3+KK) zvýšily nepatrně svoji hodnotu nejen za poslední měsíc, kdy se cena průměrného bytu zvedla z 1.439.483 Kč na současných 1.443.665 Kč, ale také za poslední rok.

A jak si zatím vedou ostatní kategorie
Malé byty 1+1 za poslední měsíc nepatrně zlevnily. Hodnota průměrného bytu 1+1 se za poslední měsíc snížila o 1,84 %. Pokles byl zaznamenán také u bytů kategorie 2+1, které jsou nyní, oproti září, levnější o 0,59 %.
V meziročním srovnání (říjen 2012 – říjen 2013) je patrný nárůst cen opět u bytů 3+1, které za poslední rok podražily o 4,68 %. Naopak u menších bytů došlo téměř ke shodnému poklesu jejich hodnoty. Byty 1+1 jsou za poslední rok levnější o 7,67 % a byty 2+1 zlevnily za poslední rok o 7,14 %.

Do konce roku 2013 nepředpokládáme žádné výrazné změny ve vývoji cen nemovitostí. Ceny bytů by mohly na konci roku vykázat celkový meziroční pokles v rozmezí 3-5%. Hodně bude záležet na chuti kupujících realizovat koupi nemovitosti ještě před koncem roku. Zvýšená poptávka by mohla dostat celkový meziroční pokles ke třem procentům. Naopak odsunutí bydlení a tím snížení poptávky by mohlo přiblížit celkový roční pokles blíže k pěti procentům.

Mohlo by vás také zajímat…

Na našich webových stránkách používáme soubory cookie, abychom vám poskytli co nejlepší zážitek při jejich využívání. Kliknutím na „Povolit vše “ souhlasíte s používáním všech souborů cookie. „Nastavení cookies“ můžete využít k poskytnutí kontrolovaného souhlasu nebo k odmítnutí používání souborů cookies tam, kde to není nezbytně nutné pro funkci stránek.

Povolit vše Nastavení cookies

Níže naleznete kategorie souborů cookie používaných na našich webových stránkách, které můžete povolit nebo zakázat. Nastavení můžete v budoucnu kdykoliv změnit pomocí odkazu v patičce webu.

Zavřít